我国商品房预售监管法律制度研究

论文摘要

商品房预售制度首创于中国香港,我国从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的发展表明,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。但是,在商品房预售的实践中,也出现了许多矛盾和问题,如预售制度实行过程中信息不对称侵害消费者的合法权益、缺乏有效的监管机制和完善的市场环境配合,以至于商品房预售制度的存废问题引起各界人士、专家学者的讨论与研究。事物的产生和发展有其自身的规律。基于商品房供应不足,我国确立了商品房预售制度,同时又因为销售多元化已是商品经济发展的趋势,因此,商品房预售作为一种销售模式,它的存在有一定的必然性。法律的不完善、监管的不到位和市场秩序的混乱才是商品房买卖失信、违约、侵权行为的根源所在。因此,商品房预售制度应当予以完善,而不是取消。商品房预售监管对商品房预售制度有重要意义。由于商品房预售不同于现房销售,对购买者而言,存在很大的风险,不仅预购者的权益可能得不到保障,而且可能影响整个国民经济的健康发展,形成社会问题。因此,对商品房预售进行适当的行政干预、加强监管,是实现商品房预售契约正义的需要,也是确保房地产市场乃至整个国民经济健康发展的需要。本文通过对商品房预售监管法律制度基本问题的考察,结合其他国家和地区的立法借鉴,分析我国商品房预售监管法律制度的现状及其存在问题,并对完善我国商品房预售监管法律制度提出建议,以期有益于我国商品房预售市场的良性发展。本文除前言和结语外,共分四部分,主要内容如下:第一部分对商品房预售监管法律制度的基本问题进行考察。首先,介绍了商品房预售监管法律制度的概念;其次分别从法哲学和法经济学的角度分析了商品房预售监管法律制度的理论基础,及其定位,指出商品房预售监管法律制度属于经济法,是以社会利益为本位的;最后论述了商品房预售监管法律制度的原则,即有利于房地产业健康发展的原则、公平原则、依法监管原则。第二部分对境外商品房预售监管法律制度进行分析,认为在商品房预售中引入第三方监管,按工程进度付款,对房屋预售风险进行充分披露,对楼花炒卖行为进行严格限制,对过度的房地产泡沫加以防范等几方面对我国商品房预售监管法律制度具有一定的借鉴意义。第三部分介绍我国商品房预售监管法律制度的立法现状和基本内容,探究我国商品房预售监管法律制度存在的问题。本部分首先阐述了我国商品房预售监管法律制度的立法现状,从整体上说明我国的商品房预售监管法律制度的基本情况。其次,对预售主体市场准入制度、监督制度等商品房预售监管法律制度的基本内容作了介绍和分析。最后指出我国商品房预售监管法律制度存在的问题,包括缺乏合理有效的市场准入和退出机制,缺乏完善的预售资金监管体系,缺乏风险共担机制,信息披露制度不完善。第四部分论述我国商品房预售监管法律制度的完善。从我国商品房预售制度存废问题的争议着手,指出商品房预售制度不应当废除,而应当通过加强法律监管来加以完善;并且对完善我国商品房预售监管法律制度提出了具体的建议:第一,完善市场准入和退出机制;第二,健全商品房预售资金监管制度;第三,建立严格的房地产信息披露制度;第四,建立风险分担机制;第五,健全房屋质量监督管理体制。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 一、商品房预售监管法律制度的基本问题考察
• （一）商品房预售监管法律制度的概念
• （二）商品房预售监管法律制度的法理基础
• 1、从法哲学角度分析——限制与自由之辩证关系
• 2、从法经济学的角度分析——公平与效益的辩证关系
• （三）商品房预售监管法律制度的定位
• 1、商品房预售监管法律制度属于经济法
• 2、商品房预售监管法律制度以社会利益为本位
• （四）商品房预售监管法律制度的基本原则
• 1、促进商品房预售市场健康发展原则
• 2、公平原则
• 3、依法监管原则
• 二、境外商品房预售监管法律制度的借鉴
• （一）香港
• （二）美国
• （三）德国
• （四）其他国家
• （五）启示
• 三、我国商品房预售监管法律制度的现状及存在问题
• （一）我国商品房预售监管法律制度的现状
• 1、我国商品房预售监管法律制度的立法现状
• 2、我国现行商品房预售监管法律制度的内容
• （二）我国商品房预售监管法律制度存在的缺陷
• 1、缺乏合理有效的市场准入和退出机制
• 2、缺乏完善的预售资金监管体系
• 3、缺乏风险共担机制
• 4、信息披露制度不完善
• 四、我国商品房预售监管法律制度的完善
• （一）商品房预售制度"存"与"留"的思考
• 1、社会各界的反应
• 2、商品房预售应当加强法律监管
• （二）完善我国商品房预售监管法律制度的建议
• 1、完善市场准入和退出机制
• 2、健全商品房预售资金监管制度
• 3、建立严格的房地产信息披露制度
• 4、建立风险共担机制
• 5、健全房屋质量监督管理体制
• 结语
• 参考文献
• 后记