论物业服务企业的安全保障义务

论文摘要

物业服务企业的安全保障义务是指在物业管理关系中,物业服务企业依照法律规定或物业服务合同的约定负有保护业主人身、财产免受侵害的义务。违反这一义务应当承担相应的损害赔偿责任。制度的设计需要理论的支撑,物业服务企业安全保障义务制度作为保障业主人身、财产权益的重要手段,亦存在法理依据:法的安全价值的要求、保障个人权利的需要、和谐社会理念的体现、诚实信用原则的运用、危险控制理论的要求、符合世界立法潮流。在司法实践中,如何确定物业服务企业安全保障义务的标准,是一个十分重要的问题,这个问题涉及到物业服务企业是否应承担损害赔偿责任以及损害赔偿责任的大小。通过比较法上的观察和对我国现状的考察,确定物业服务企业安全保障义务的标准有法定标准、约定标准、行业惯例标准、理性人标准。依据这些标准,物业服务企业安全保障义务的内容可分为设施设备的安全保障义务、服务管理的安全保障义务、防范、制止违法行为的安全保障义务和制度建设的安全保障义务。物业服务企业违反安全保障义务,应承担损害赔偿责任。对于责任的性质,参酌国外学说与立法例及国内学者对违反安全保障义务的责任性质的论断,结合我国物业管理行业的实际,物业服务企业违反安全保障义务的责任性质原则上为侵权责任,但也不排除物业服务企业承担合同责任的情况。在物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的归责原则方面,当物业服务企业控制的设施设备不符合安全防范要求时,如果这些设施设备是《民法通则》第126条规定的适用严格责任的物,则物业服务企业应当承担严格责任,否则,承担过错责任。在过错责任原则之下,对物业服务企业的过错的认定应采用客观标准说。物业服务企业违反安全保障义务的侵权责任的构成要件为三要件:物业服务企业的过错、损害事实、物业服务企业的过错与损害事实存在因果关系。在因果关系的判断上,应借鉴国外因果关系的相关理论。物业服务企业在违反设施设备的安全保障义务与服务管理的安全保障义务时,承担直接责任,物业服务企业违反防范、制止违法行为的安全保障义务时,承担补充责任。物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的免责事由有不可抗力、第三人过错和受害人过错。《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》等规范性法律文件对物业服务企业安全保障义务的规定弥补了我国物业服务企业安全保障义务制度的立法空缺,标志着我国物业服务企业的安全管理进入了依法管理的新时期。但这些规定存有不足,需要从侵权法领域和物业管理法领域两方面加以完善。此外,物业管理保险制度和物业管理安全基金制度也具有填补业主在物业管理区域内遭受的人身、财产损害之功能。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 引言
• 一、物业服务企业安全保障义务概述
• （一） 安全保障义务
• 1. 安全保障义务的概念
• 2. 比较法视野中的安全保障义务
• （二） 物业管理关系
• 二、物业服务企业安全保障义务的法理依据
• （一） 法的安全价值的要求
• （二） 保障个人权利的需要
• （三） 和谐社会理念的体现
• （四） 诚实信用原则的运用
• （五） 危险控制理论的要求
• （六） 符合世界立法潮流
• 三、物业服务企业安全保障义务的标准和内容
• （一） 物业服务企业安全保障义务的标准
• 1. 比较法上的观察
• 2. 我国现状的考察
• 3. 笔者的观点
• （二） 物业服务企业安全保障义务的内容
• 1. 设施设备的安全保障义务:安全可靠无隐患
• 2. 服务管理的安全保障义务:细致周到无过失
• 3. 防范、制止违法行为的安全保障义务:及时果断不延误
• 4. 制度建设的安全保障义务:合理适当不虚浮
• 四、物业服务企业违反安全保障义务的责任
• （一） 物业服务企业违反安全保障义务的责任性质
• 1. 国外相关观点
• 2. 我国学者的观点
• 3. 笔者的观点
• （二） 物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的归责原则
• 1. 严格责任原则
• 2. 过错责任原则
• （三） 物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的构成要件
• 1. 物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的构成要件概述
• 2. 物业服务企业的过错与损害事实存在因果关系
• （四） 物业服务企业违反安全保障义务的责任承担形式
• 1. 直接责任
• 2. 补充责任
• （五） 物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的免责事由
• 1. 不可抗力
• 2. 第三人过错
• 3. 受害人的过错
• 五、我国物业服务企业安全保障义务制度的现状与完善
• （一） 我国物业服务企业安全保障义务制度的立法现状
• （二） 我国物业服务企业安全保障义务制度的立法完善
• 1. 侵权法领域
• 2. 物业管理法领域
• （三） 物业服务企业安全保障义务相关制度的完善
• 1. 物业管理保险制度
• 2. 物业管理安全基金制度
• 结语
• 主要参考文献
• 致谢
• 攻读硕士学位期间发表的论文目录