自有与租赁住宅服务品质差异化研究 ——以杭州市为例

论文摘要

居住是人类最基本需求之一。解决居住的途径主要有两种:租赁或者购买。住房制度改革以来,我国居民住房自有化率迅速提高,已高达82.1%,远高于发达国家水平。但在高自有化率之下,我国仍有大量的家庭在涌跃购房,住房销售市场异常活跃,导致许多城市出现住房供不应求,价格快速上升。为此,政府部门、理论研究者多次呼吁,居民要转变观念,租售并举,但效果甚微,那么是什么原因导致居民更偏爱购房?本论文在综述国内外关于居民住宅服务品质研究最新成果基础上,结合我国住宅市场当前的实际,构建包含建筑特征、邻里特征、区位特征及心理因素四维变量的居民住宅服务品质理论模型,并以杭州市居民为研究对象定量研究自有住宅与租赁住宅服务品质的差异。实证研究显示,从建筑特征、邻里特征、区位特征及心理因素四个维度测度居民住宅服务品质,自有住房家庭无论在住房自身品质,还是在享受的居住稳定性、子女上学条件、社会地位等各方面都优于租赁家庭。笔者认为自有与租赁住宅服务品质的差异是导致目前我国住宅市场购买需求过旺,推动住宅销售市场持续升温、住宅销售价格持续走高,而住宅租赁市场则供大于求,租金水平相对偏低的重要原因。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究意义
• 1.3 研究目标与研究方法
• 1.3.1 研究目标
• 1.3.2 研究方法
• 1.3.3 技术路线
• 1.4 论文内容及结构安排
• 1.5 研究创新点
• 2 相关概念及文献回顾
• 2.1 相关概念
• 2.1.1 住宅自有、住宅租赁、住宅私有与住宅自有（化）率
• 2.1.2 服务、品质、服务品质
• 2.1.3 住宅品质、住宅服务品质
• 2.2 住宅服务品质影响模型的理论分析
• 2.2.1 传统效用理论
• 2.2.2 Lancaster偏好理论
• 2.2.3 Rosen特征价格理论
• 2.2.4 显示性偏好理论
• 2.2.5 社会心理学相关理论
• 2.3 自有与租赁住宅差异化研究文献评述
• 2.4 住宅服务品质影响因素评述
• 3 研究假设和模型构建
• 3.1 模型变量选择与研究假设
• 3.1.1 建筑特征
• 3.1.2 邻里特征
• 3.1.3 区位特征与心理因素
• 3.2 多元线性模型构建
• 3.2.1 住宅服务品质多元线性模型
• 3.2.2 多元线性模型评价及检验
• 3.3 模型存在问题的处理
• 3.3.1 异常值的查找
• 3.3.2 共线性问题
• 4 数据收集与量化
• 4.1 数据收集
• 4.1.1 问卷设计
• 4.1.2 问卷发放
• 4.1.3 问卷填写
• 4.1.4 问卷回收
• 4.2 调查对象特征分析
• 4.2.1 自有样本调查对象特征分析
• 4.2.2 租赁样本调查对象特征分析
• 4.3 研究数据的量化
• 5 自有与租赁住宅服务品质特征差异性分析
• 5.1 居住满意度差异分析
• 5.2 建筑特征差异分析
• 5.3 邻里特征差异分析
• 5.4 区位特征差异分析
• 5.5 心理特征差异分析
• 5.6 其它特征差异分析
• 6 住宅服务品质影响的实证结果与分析
• 6.1 总体样本多元线性回归模型估计
• 6.2 自有样本多元线性回归模型估计
• 6.3 租赁样本多元线性回归模型估计
• 6.4 结论及政策启示
• 6.4.1 实证结论小结
• 6.4.2 若干政策启示
• 7 结论与展望
• 7.1 主要结论
• 7.2 学术价值与实践意义
• 7.2.1 学术价值
• 7.2.2 实践意义
• 7.3 研究不足与展望
• 7.3.1 本研究不足之处
• 7.3.2 研究展望
• 参考文献
• 附录
• 附录1 自有住宅服务品质调查表（填写者为拥有自有住房者）
• 附录2 租赁住宅服务品质调查表（填写者为租赁住房者）
• 致谢
• 攻读学位期间主要科研成果