佛山市测绘地理信息研究院广东佛山528000
摘要：“三旧”改造项目中的房屋结构比较复杂，形状也呈现出多样化的特点。为了找出“三旧”改造中的房屋调查与测绘中更加有效的方法，本文分析了“三旧”改造中的房屋调查测绘项目，对旧城镇、旧厂房以及旧村居等“三旧”的现状进行了调查，并对之进行深入的剖析，已达到为“三旧”改造提出更加行之有效的建议的目的。
关键词：三旧改造；房屋调查；面积测绘；面积统计；
在现阶段，“三旧”改造是我国城市发展战略中非常重要的一步，为了调查清楚广东省某片区的房屋总面积与土地总面积，建立符合现状的、更加具有权威性的房屋调查资料，为“三旧”改造提供更加全面而又系统的项目评估资料，从而推动片区产业转型与城市发展进程。该片区的“三旧”改造部门依据此项目评估资料来对此片区的改造项目进行深入的剖析，并且进行项目的开展与推进。
1“三旧”改造建设项目测绘调查基本理论
“三旧”改造建设项目中的测绘调查，是一个对三旧——旧城镇、旧厂房、旧村居的土地权属等进行调查的项目，除此之外，土地使用年限以及用途和房产权属问题，出租情况与抵押情况还有建筑面积等情况进行深入的展开调查。依测绘调查情况对需要进行改造建设的区域进行评估与拆迁，这是国家与政府主管部门近年来在努力推行的重大民生工程，无论是对人民群众，还是对国家的长期发展，都是非常有意义的项目【1】。
2“三旧”改造建设项目的现状分析
2.1群众缺乏对项目的认识
在此项目推进的过程中，群众显然对“三旧”的认识与理解并不充分，同时该片区出租房屋的比较多，在进行项目调查的时候，联系不上房屋的实际主人也是存在的一大问题。在进行调查中，笔者发现，在这个片区的3000多户“三旧”改造的房屋中，有600多户是根本联系不上屋主的，他们因为工作之类的原因，已经定居在其他地方；还有一些人，对这项工作的重要程度并不是很了解，往往会对项目工作不太配合，也在一定程度上限制了调查测绘工作的展开。
2.2地址登记格式不规范
因为房产证是很久以前颁发的，大面积的存在着编址不规范的问题，同一个地址，在房产中甚至存在好几种命名的规则，因此给房屋调查和数据汇总带来了很大的障碍，增多了时间成本。
2.3没有房产地址图
在房屋调查与测绘工作进行中，一张详细而又明确的房产地址图，可以有效的帮助缩短进行调查的时间，提高工作效率，保障工作的顺利进行。但是，现阶段国土部门提供的房产地址图存在着地址信息不全的问题，不太能反映房产的现状，与此同时，还存在着国土证信息与房屋地址不一致的情况，对房屋调查与测绘的工作来说，更是雪上加霜。所以在整个项目的调查与测绘过程中，范围内的房产证并不齐全，范围外的房产证反而找到不少，延长了房屋调查与测绘的时间。
2.4测绘标准在变化
在不同的经济发展时期，房屋的测绘标准也是不一致的，不断更新换代的测绘标准显然给测绘与统计带来了很大程度上的困扰。需要进行测绘的片区内，最老的房屋是民国时期的，最新的也有刚刚建好尚未开始入住的。在不同的发展时期测绘标准大不相同，登记面积的分摊情况不一致，有无套内面积，都会影响最终的统计结果。所以说现在必须进行实测，对于这种不同时期的房屋具体问题具体分析，依据不同的标准进行还原计算，为整个房屋调查与测绘工作增加了工作量。
3旧城镇改造建设中的房屋调查、面积测绘与统计方法
在“三旧”改造中，如果要做好房屋调查与测绘和统计工作，是要遵循一套严格的规章制度与系统的，首先要依据实际情况来进行项目实施方案的制定，确保在房屋调查中的每一项技术工作都可以在方案中找到相应的文件来进行指导工作，从而促使每项工作都可以有序的展开。
3.1房屋调查工作
房屋调查的展开形式是入户调查，这就需要调查人员在与屋主的沟通过程中可以使用较高的沟通技巧，进行有效的交流。此外，在此过程中，还应该给业主留下好印象，确保后续工作的顺利展开。
3.2收集资料
在进行“三旧”改造建设项目中的房屋调查与测绘项目中，应该注意房产地址图、房产证、国土证等资料的采集，便于在后续的展开调查中进行统筹安排【2】。
3.3房屋面积测绘方法
“三旧”改造建设项目中的测绘需要进行房屋产权尺寸与面积的核对，如有不确定，需要对实地测量的面积进行统计并在《房屋测绘调查草图》中对房屋的平面图进行测绘，面积的实据主要分为以下几种类型：
3.3.1房屋加建
这种情况主要是指，产权人在自己可以支配的范围内对房屋进行扩建，或者是层数发生改变，这种时候需要量取加建部分的面积，从而确定房屋面积总和。如果不能确定加建部分的具体范围时，整栋房子都应该成为进行调查与测绘的范围。
3.3.2房屋多占
这种情况主要是指，房屋的产权人在自己不可以支配的范围进行了加建，因而导致在房产面积发生变化的同时土地面积也发生变化，需要全部重新进行测绘。
3.4房屋套内面积测绘方法
3.4.1房改房
这种情况下，在进行房屋调查预测绘时，一般都进行了简单的分摊。所以单单对房屋的尺寸进行核对并不是最有效的方案，还应该对套内面积进行测量，然后计算出建筑面积与套内面积之间的差值，即分摊面积。
3.4.2商品房
在对房屋尺寸进行核对之后，确认无误，其房产证上所登记的套内面积。
3.4.3独立栋
独立栋的房屋类型是归属于房屋的产权人的，不需要进行分摊，也因此，独立栋的建筑面积就是套内面积。
3.5房屋面积统计方法
3.5.1开发统计程序，提高统计效率
在“三旧”改造建设项目中，因为进行了对于旧城镇、旧厂房、旧村居等的测量工作，在这个过程中产生了大量需要进行系统统计，进行周密计算的数据，并根据记录的现实情况，来进行后续改造建设项目中的方案制定情况。这就要求我们开发并且完善“房屋测绘调查数据入库程序”，来对所测得的数据进行系统化、科学化的管理，有效提高工作效率。
3.5.2校对核算统计结果，提高准确率
由于“三旧”改造建设项目中进行房屋调查与测绘测得的数据数量十分庞杂，在后续的统计工作中是一个非常大的困难，即使是采用了专用的统计程序，但是仍会因为人为因素出现这样或者那样的问题。这就引申出了项目数据的校对与核算工作的出现，因为房产建筑的总面积是固定的，所以在核算中应该注意一些数目，比如说，完全产权与不完全产权的面积之和就等于房产建筑的总面积。如果计算不符，那必然是某一环节出现了问题，要对各个环节进行抽检，发现问题，解决问题。
4结语
“三旧”改造建设项目是国家和政府针对我国现阶段的城市发展情况，推行的一项利国利民、有着重大现实意义的工程项目。因为涉及层面比较广，所以整个项目中存在着许多细枝末节的小问题，比如说产权转移问题、产权拍卖问题、利益再分配问题等都是需要我们进一步去解决的，这就意味着，在这项工作中需要投入更多的精力。我们需要发动可以发动的一切力量来进行入户调查与测绘工作，并且对统计方面的工作引入人工智能来开展管理，从而尽可能的减少经济成本与时间成本，使“三旧”改造项目发挥最大化的作用。因此笔者以广东某片区的3000例“三旧”改造中的房屋来进行分析与研究，深入的剖析我国“三旧”改造项目的发展现状，来提出行之有效的建议【3】。
参考文献：
[1]黄睦谨.“三旧”改造地块改造效益评价体系研究[J].测绘与空间地理信息，2017，（05）：87-89.
[2]田莉，郭旭.“三旧”推动的广州城乡更新：基于新自由主义的诗句[J].南方实践，2017，（04）：67-68.
[3]吴晓峰，彭建东.基于生态城市理念的“三旧”改造模式研究--以东莞市“三旧”改造为例[J].城市发展研究，2012，（06）：99-101.