我国房地产投资信托基金发展的环境分析与策略研究

论文摘要

我国房地产业繁荣发展的过程中,一些深层次的矛盾和问题开始显露出来,房地产融资就是其中的一个突出问题。由于占银行负债主要部分的短期存款与长期房地产贷款之间存在严重期限错配,因而房地产贷款的金融风险被放大。减少房地产市场对以银行为代表的我国间接金融系统的高度依赖性,建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度,需要房地产投资信托基金的建立与发展。我国房地产业将从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的“向上”转型。要想建立起健康、顺畅的房地产投资循环,同样需要房地产投资信托基金的发展。房地产投资信托基金经过约半个世纪的发展,全球主要国家和地区如美国、日本、新加坡、韩国、澳大利亚和香港的交易所都已有房地产投资信托基金上市。我国也在各方的积极尝试与探索下,使房地产投资信托基金在我国的发展积累了一定的经验。但是,我国房地产投资信托基金至今还没有真正产生,它在发展中还存在法律体制、运作管理环境、有效监督等方面的障碍。因此,要促进我国房地产投资信托基金发展,从理论到实践都需要进一步进行研究,以找出符合我国国情的发展策略。近年来,国内学者对房地产投资信托基金做了大量研究,主要集中在:对国外REITs进行初步介绍;对我国引进REITs的必要性分析;探讨我国房地产企业如何运用REITs去融资的实务问题,以及探讨我国房地产投资信托基金的发展可行模式。但是在2006年7月建设部牵头下发了针对外资的限制政策(171号文件)后(在内地暂不允许公开发行REITs的背景下,业界寄望于“海外曲线发行”的路径也已被基本封死),房地产投资信托基金的研究讨论一度降温,特别是鉴于2007年1月银监会主持修订的《信托公司管理办法》与《信托公司资金信托计划管理办法》正式出台以及国内房地产金融业的进一步发展的情况下,房地产投资信托基金在我国如何设立与发展值得重新从理论与实践上进行研究。本文运用比较分析法对世界主要国家房地产投资信托基金的制度安排,运行与监管的法律设置以及市场发展状况三方面进行了系统分析,总结可供我国借鉴的经验并且结合最新国内房地产金融和房地产信托市场发展动态,系统分析房地产投资信托基金在我国的发展机遇、现状以及面对的挑战,在此基础上提出我国房地产投资信托基金发展的环境构建和房地产投资信托基金在我国的具体发展模式和发展策略。

论文目录

• 提要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.1.1 研究背景与意义
• 1.1.2 研究目的
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.2.3 研究动态
• 1.3 研究思路和研究框架
• 1.3.1 研究思路与方法
• 1.3.2 研究框架
• 2 房地产投资信托基金概述
• 2.1 房地产投资信托基金的概念
• 2.2 与房地产投资信托基金易混淆概念的比较
• 2.2.1 房地产证券化与房地产投资信托基金的差异
• 2.2.2 房地产信托与房地产投资信托基金的差异
• 2.2.3 房地产产业投资基金与房地产投资信托基金的差异
• 2.3 房地产投资信托基金的类型
• 3 房地产投资信托基金的国际发展与经验借鉴
• 3.1 市场需求加税收推动典型发展模式—美国房地产投资信托基金
• 3.1.1 美国房地产投资信托基金的制度安排
• 3.1.2 美国房地产投资信托基金的运行与监管
• 3.1.3 美国房地产投资信托基金的市场发展
• 3.2 政府主导推动典型发展模式—香港房地产投资信托基金
• 3.2.1 香港房地产投资信托基金的制度安排
• 3.2.2 香港房地产投资信托基金的运行与监管
• 3.2.3 香港房地产投资信托基金的市场发展
• 3.3 世界主要国家（地区）房地产投资信托基金的发展模式比较
• 3.4 国际房地产投资信托基金发展的经验及其启示
• 3.4.1 国际房地产投资信托基金发展经验总结
• 3.4.2 对我国房地产投资信托基金发展的启示
• 4 我国房地产投资信托基金的发展环境分析
• 4.1 我国房地产投资信托基金的发展机遇
• 4.1.1 良好的发展环境—房地产市场蓬勃发展
• 4.1.2 迫切的发展需要—房地产融资渠道急待拓宽
• 4.1.3 有利的发展条件—政府之外的强大市场驱动力
• 4.2 我国房地产信托投资基金的环境现状
• 4.2.1 我国房地产信托发展现状
• 4.2.2 我国房地产投资信托基金的本土化尝试
• 4.2.3 我国目前房地产投资信托产品与标准房地产投资信托基金的差距
• 4.3 我国房地产投资信托基金发展面临的挑战
• 4.3.1 我国房地产投资信托基金发展的挑战之一—法律法规不完善
• 4.3.2 我国房地产投资信托基金发展的挑战之二—市场不够成熟
• 4.3.3 我国房地产投资信托基金发展的挑战之三—风险防范机制不健全
• 5 我国房地产投资信托基金发展的环境构建与策略研究
• 5.1 我国房地产投资信托基金发展的环境构建
• 5.1.1 政策法律环境构建
• 5.1.2 宏观经济环境构建
• 5.1.3 微观经济环境构建
• 5.2 我国房地产投资信托基金发展策略
• 5.2.1 我国房地产投资信托基金的发展模式选择
• 5.2.2 我国房地产投资信托基金的资金募集方式
• 5.2.3 我国房地产投资信托基金的资金投资来源
• 5.2.4 我国房地产投资信托基金的投资产品设计
• 5.2.5 我国房地产投资信托基金的阶段发展策略
• 6 结论与展望
• 6.1 研究结论与创新点
• 6.1.1 研究结论
• 6.1.2 主要创新点
• 6.2 研究不足以及展望
• 6.2.1 研究不足
• 6.2.2 研究展望
• 参考文献
• 致谢
• 在学期间发表的学术论文
• 详细摘要