房地产业对经济影响的关联性研究 ——基于国家经济安全、财富效应和行业带动效应的角度

论文摘要

自20世纪90年代以来,特别是随着我国住房分配制度由福利性分房向货币化、商品化转变以来,我国房地产业取得了飞速的发展。房地产业是国民经济的支柱产业。国外大量事实证明,房地产业的有序发展可以促进经济的增长,为一国带来巨大的财富,畸形发展则会给整个国民经济造成严重的危害。当前经济形势下,转型社会经济运行的复杂性、不确定性和历史因素的困扰使得我国房地产业的发展前景面临风险与机遇并存的局面:一方面局部地区房屋的无效需求问题仍未解决;另一方面,发达国家的实践已经证明发展房地产业能扩大国内需求,成为促进经济增长的重要手段。因此,如何保证房地产业平稳、健康的发展就成为研究的重要方向之一。针对上述问题,本文在对房地产作了简单介绍的基础上,从国家经济安全、国家财富质量以及房地产业对其他关联行业的影响三个层次说明房地产业对经济的影响。从对国家经济安全影响的角度,本文以97年亚洲金融风暴为例,分析了危机爆发前东南亚大多数国家房地产市场的增长态势、新增供给以及空置率、房地产价格租金等情况,通过分析危机带来的经济影响揭示出房地产市场对整个经济走势和发展的影响。从房地产投资与国家财富的关系来看,房地产价格决定了房地产账面资产价值的大小,也决定了国家财富和国家资产的质量。本文以例为证,了解到随着时间的推移和经济的发展,房地产业总的价值量与GDP之比具有一定的规律性。英国和美国的这一比例在2-2.5倍,经济膨胀期的日本这一比例达到6倍以上。随着国家财富总值余额（国家财富中的资产部分）以飞快的速度膨胀,日本经济的神话最终殒灭。从20世纪90年代初至今,日本仍然深陷在国家财富质量严重下降的恶果中,由此可见房地产资产的价值应当和国家财富、国家资产和GDP应当保持稳定的比例关系,尤其是土地资产的价值更不能占国家财富和国家资产太高的比例。否则,有可能重蹈日本的覆辙。在第三方面,房地产对其它相关产业带动效应十分显著。有明显影响作用的主要有金融保险业、非金属矿物制造业、建筑业、化学工业、社会服务业、商业等。从历史经验来看,发达国家,如美国、日本、英国、澳大利亚的房地产业对各个产业的带动效应也是比较明显的,上述四国房地产业都具有波及面广、带动作用大的产业特性,35个产业中有23个与房地产业密切关联,且随时间的推移,房地产业对相关产业的影响程度不断加深。从上述三个方面可以感知,房地产业对经济有很重要的影响,但调控、引导不当亦会造成巨大危害,各国的实例亦证明了这点。对英、美、日三个国家房地产市场发展的历史回顾发现,推动房地产业发展的是一个相当完备的体系,它包括一个发达的房地产交易市场、一个发达的房地产金融市场以及一个发达的房地产中介服务市场。对照以上三个因素回顾我国房地产业的发展,房地产对全社会消费影响不断增大,与各个行业关系也越发紧密,但同时也出现过威胁国家经济安全的端倪。2001年我国房地产资产价值和GDP比例达到5.9倍,己经接近了20世纪日本泡沫经济高峰期间的相同比例,是值得我们警醒的地方。在文章的第二部分,针对上述国家经济安全与国家财富质量的问题,本文从理论上进行了论证。在房地产投资对经济增长影响的规范分析中,本文在新古典增长模型研究范式的基础上引入房地产投资这一要素,研究房地产投资、房地产价格对物质资本积累、社会消费、社会储蓄的影响和经济的稳态水平。在对经济运行状态进行了一定假设的前提下,建立生产函数、储蓄方程、投资方程和财富的决定式四个联立方程组得到了分析模型。通过经典的经济动态学分析,推算出房地产投资与物质资本投资的关系式及关系图,由该关系式与关系图分析得到了对经济安全、国家财富的重要性结论,即:物质资本积累与房地产投资都会不断增加,但由于在短期内房地产投资的收益（主要表现为价格的提高）将远远高于物质资本积累带来的收益,使得经济增长的实际停滞,导致国家财富质量下降;同时分析显示模型并不具有稳态,使得房地产价格偏离正常值的幅度只会越来越大,终于表现为经济泡沫的不断膨胀。因此,可以说由房地产引起的国家经济安全问题是财富质量下降到一定程度的结果,两者都是由房地产业的畸形发展所致,是这种畸形发展不同程度的体现。对房地产带动作用的论证主要是基于经验事实而非逻辑推理,由此在实证方面,本文描述了1978年-2005年中国GDP和房地产增加值的大致走势,对比了GDP与房地产增加值的变化率,并通过散点图确定了GDP与房地产增加值,房地产增加值与房地产投资的相关关系。通过数据回归,将房地产投资与GDP之间的关系通过两个模型确定下来。具体地说,当房地产投资增加一个单位,房地产增加值将增长0.0902个单位;当房地产增加值增长0.0902个单位时,由于房地产业广泛的行业关联,将带动各个行业的增长,使GDP增长4.9793个单位。总的来看,本文的第一部分是现象描述。通过对97年亚洲金融风暴、日本泡沫经济和发达国家房地产带动效应等现象的描述,用事实和数据论证了房地产业与国家经济安全、房地产业与国家财富以及房地产业与其他关联行业关系三个层面对经济的影响。通过对英、美、日三个国家房地产市场发展的历史回顾,找出成熟的房地产业发展的共性。第二部分主要是实证分析与规范论证。对应上述国家经济安全与国家财富两个方面,本文从规范分析方面就房地产投资对经济增长影响进行了论证,得出了相关结论。实证分析主要是针对前面论述的第三部分,描述了1978年-2005年中国GDP和房地产增加值的大致走势,对比了GDP与房地产增加值的变化率,并通过散点图确定了GDP与房地产增加值,房地产增加值与房地产投资的相关关系。通过数据回归,将房地产投资与GDP之间的关系通过两个模型确定下来,找到了房地产投资与房地产增加值以及房地产增加值与GDP的关系,从侧面反应了房地产的带动效应对经济的正向影响。文章的第三部门主要是针对在第一部分中对成熟的房地产业发展的总结,提炼出能为政府制定正确的房地产产业政策的理论依据和实践经验。鉴于作者本人理论素养有限以及研究视野、研究方法的局限性,本文仍在对前人理论的总结的基础上,对问题进行相关分析。文章以规范分析为突破点,建立了关于K、RI和AL的增长模型,研究房地产投资、房地产价格对物质资本积累、最大化消费、平衡增长路径和经济的稳态水平的影响,从以上分析中揭示房地产投资对国家经济安全、国家财富质量和其他关联行业带动的理论机理与传导机制,这是该论题在目前多以实证分析的学术氛围中的创新所在。另外,根据理论分析和实证分析,本文给出了几个方面的政策建议,是今后十几年甚至几十年政府管理部门进行房地产宏观决策提供参考。在实施过程中,需要多个部门、行业、单位协同配合、更需要多项法律、制度、政策、行动协调一致。本文中虽然通过规范分析对房地产投资对经济增长的影响分几个层次出了一定的分析,但分析中只是通过抽象方程进行了分析,对具体使用何种增长模型的形式,作者认为这一问题是需要进一步思考的。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 问题的提出及相关介绍
• 1.1 问题的提出
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 国外房地产周期理论
• 1.2.2 港、台地区房地产周期理论
• 1.2.3 大陆对房地产的研究文献
• 1.3 结构安排与研究方法
• 1.4 本文的创新与不足
• 2. 房地产业与国民经济的一般关系
• 2.1 房地产及相关概念
• 2.2 房地产投资与国家经济安全
• 2.3 房地产投资与国家财富的关系
• 2.4 房地产对相关产业的带动效应
• 2.5 发达国家经济增长与房地产业发展的考察与比较
• 2.6 我国房地产业的发展
• 3. 房地产投资对经济增长影响的规范分析
• 3.1 模型的建立
• 3.2 经济的动态学
• 3.2.1 r 的动态学
• 3.2.2 k 的动态学
• 3.3 对消费的影响
• 3.4 对储蓄的影响
• 3.5 模型的稳态
• 3.6 小结
• 4. 房地产投资对经济增长影响的实证分析
• 4.1 中国GDP、房地产增加值走势的散点图分析
• 4.2 GDP 增长率与房地产增加值增长率走势比较
• 4.3 回归分析
• 5. 政策建议
• 6. 结论
• 参考文献
• 附录
• 后记
• 致谢
• 在读期间科研成果目录