城市土地储备制度的运行模式研究 ——以泰安市为例

论文摘要

土地储备制度是我国土地使用制度改革实践过程中借鉴国外土地银行经验发展起来的一项土地供应制度。土地储备制度的建立,对于规范和培育土地市场、增加政府财政收入、促进中国土地收购储备制度及城市规划的合理实施等都具有重要意义。我国中小城市的土地储备运作大多效仿大城市运行机制,在实践中存在很多问题。本文从我国的国情出发,充分借鉴国内外有关城市土地储备的理论和实践,多角度、全方位分析了我国城市土地储备制度运行过程中取得的成效及其存在的问题,以泰安市为例研究中小城市土地储备制度的运行模式,探讨其土地储备中的问题,同时提出了几点建议,以期对我国城市土地储备制度的合理运作起到一定的导向作用。本论文的主要内容如下:第一部分主要阐述论文的研究背景、国内外研究现状、论文的研究方法和技术路线以及本文逻辑分析框架和主要内容结构安排。第二部分进行了城市土地储备制度的基础理论研究。首先阐明了土地收购储备制度的内涵;然后详述了土地储备制度建立的理论依据以及土地储备制度实施的目的及其意义,为本文的研究作了理论铺垫。第三部分对我国城市土地储备制度运行模式的现状进行分析。首先,分析了我国城市土地储备模式的运行和运行机理;其次,比较分析了我国城市土地储备制度三种主要运行模式;同时,探讨并归纳了我国实施城市土地储备制度取得的成效及存在的问题。第四部分对泰安市土地储备机构设置和运行模式进行研究。包括泰安市城市土地储备制度建立的政策依据及目标;土地储备机构的设置及职责;从土地收购储备的范围、资金运作、运行程序上分析了土地收购储备运行模式,以及运行的主要措施。第五部分是全文的重点,分析泰安市土地储备制度运行现状及存在的主要问题。首先,在泰安市土地储备制度运行现状分析的基础上总结了其土地储备制度的实施绩效:(1)培育和规范了土地市场;(2)盘活企业存量土地资产,服务城市企业改革;(3)落实城市总体规划,加快市区旧城改造;(4)增加政府土地收益,防止国有土地资产流失;(5)为居民提供可负担的住房。然后指出了泰安市土地储备制度运行中存在的主要问题:(1)管理体制不完善;(2)土地储备制度运行模式不完善。同时,分析了问题存在的原因:(1)城市土地储备制度与原土地制度的衔接需要一定的磨合;(2)土地储备制度运行中政府职能及角色定位不准;(3)政府经营城市土地的意识及知识薄弱。第六部分提出建立和完善泰安市土地储备运行模式的对策。笔者的观点如下:(1)建立健全配套的法律法规体系;(2)加强各环节、各部门之间的协调与合作;(3)强化政府对土地的集中统一管理;(4)强化政府的监控职能,加大土地供应结构的调整力度;(5)拓宽融资渠道,实现土地储备资金的良性循环;(6)合理制定储备土地的补偿标准;(7)正确处理好土地收益的分配问题;(8)合理控制土地储备的范围和数量;(9)建立泰安市土地收购储备的市场化运作机制的建议。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 1. 引言
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究现状
• 1.2.1 国外土地储备研究现状
• 1.2.2 国内土地储备研究现状
• 1.3 研究目的及意义
• 1.4 研究方法和技术路线
• 1.4.1 研究方法
• 1.4.2 技术路线
• 1.5 研究的内容
• 2. 城市土地储备制度的概述及理论依据
• 2.1 土地储备制度的概念
• 2.2 城市土地储备制度的理论依据
• 2.2.1 市场失灵理论
• 2.2.2 政府经济学理论
• 2.2.3 公共管理理论
• 2.2.4 新制度经济学理论
• 2.3 城市土地储备制度实施的目的
• 2.4 城市土地储备制度实施的意义
• 3. 我国城市土地储备制度运行模式现状分析
• 3.1 我国城市土地储备模式的运行分析
• 3.1.1 土地的收购
• 3.1.2 土地的储备
• 3.1.3 土地的出让
• 3.2 土地储备制度的运行机理
• 3.3 我国城市土地储备制度运行模式的比较分析
• 3.3.1 城市土地储备运行模式的比较分析
• 3.3.2 城市土地储备机构职责的比较分析
• 3.3.3 调控土地市场方式及效果的比较分析
• 3.3.4 储备土地供应方式的比较分析
• 3.3.5 储备土地资金需求的比较分析
• 3.4 我国实施城市土地储备制度已取得的成效
• 3.4.1 增强了政府对房地产市场的调控能力
• 3.4.2 抑制了土地炒作，规范了房地产市场
• 3.4.3 保证了城市规划的实施提高了城市土地资源的配置效
• 3.4.4 增加了政府土地收益，为城市建设积累了大量资金
• 3.4.5 盘活了企业土地资产，为国有企业改革提供了支持
• 3.4.6 堵住了侵占耕地的口子，有力的保护了耕地
• 3.5 当前我国土地储备制度实施中存在的主要问题
• 3.5.1 法律支持不充分
• 3.5.2 部门间的协调困难
• 3.5.3 融资渠道狭窄
• 3.5.4 土地储备补偿价格偏低且补偿主体不明确
• 3.5.5 土地收购价格低且利益分配失衡
• 3.5.6 一级土地市场尚未完全垄断，多头供地现象仍然存在
• 3.5.7 土地储备量的定性分析缺乏可操作性
• 4. 泰安市城市土地储备制度运行模式
• 4.1 泰安市城市土地储备制度的建立
• 4.1.1 泰安市土地收购储备机构的建立
• 4.1.2 泰安市土地收购储备的政策依据
• 4.2 泰安市城市土地储备制度建立的目标
• 4.3 泰安市城市土地储备机构的设置及职责
• 4.4 泰安市土地储备制度的运行机制
• 4.4.1 土地收购
• 4.4.2 土地储备
• 4.4.3 土地供应
• 4.5 泰安市保障土地储备运行的主要措施
• 5. 泰安市城市土地储备制度运行绩效及存在的问题
• 5.1 泰安市城市土地储备制度的实施情况
• 5.2 泰安市土地收购储备的实施绩效
• 5.3 泰安市城市土地储备运行中存在的主要问题
• 5.3.1 管理体制不完善
• 5.3.2 泰安市土地储备制度运行模式不稳定
• 5.4 泰安市土地储备运行中存在问题的原因分析
• 5.4.1 城市土地储备制度与原土地制度的衔接需要一定的磨合
• 5.4.2 土地储备制度运行中政府职能及角色定位不准
• 5.4.3 政府经营城市土地的意识及知识薄弱
• 6. 建立和完善泰安市城市土地储备运行模式的对策
• 6.1 建立健全配套的法律法规体系
• 6.2 加强各环节、各部门之间的协调与合作
• 6.2.1 规范土地储备机构与国土部门的关系
• 6.2.2 规范土地收购储备机构与规划部门的关系
• 6.2.3 规范土地收购储备机构与市政府其他部门的关系
• 6.3 强化政府对土地的集中统一管理
• 6.4 强化政府的监控职能，加大土地供应结构的调整力度
• 6.5 拓宽融资渠道，实现土地储备资金的良性循环
• 6.6 合理制定储备土地的补偿标准
• 6.7 正确处理好土地收益的分配问题
• 6.8 合理控制土地储备的范围和数量
• 6.9 建立泰安市土地收购储备的市场化运作机制的建议
• 6.9.1 规范泰安市土地收购储备机制的运作主体
• 6.9.2 规范泰安市土地收购储备机构的运行模式
• 7. 结语
• 参考文献
• 致谢