论我国物业管理公司选聘制度的完善

论文摘要

物业管理在我国起步晚,立法常常滞后于实践,当前行业内存在的许多问题都与建管一体、开发商下属物业管理公司长期垄断小区物业管理有关,究其根源,物业管理公司选聘制度不完善乃是问题的症结所在。本文的目的就是试图通过对我国物业管理公司选聘制度的完善,规范物业管理公司选聘行为、保护业主的合法权益、维护物业管理市场公平有效的竞争秩序、促进物业管理行业的健康发展。文章分为三章：第一章是本文的概述部分。首先界定了物业、物业管理及物业管理公司的概念,从而明确本文的研究范围。然后,明确了物业管理公司选聘制度的内涵,提出物业管理公司选聘制度包括选聘主体制度和选聘方式制度,这为本文后面两章的研究提供了一个基本的分析框架。最后,指出建筑物区分所有权理论及业主自治理论是构建和完善物业管理公司选聘制度的法学基础,这为本文后面两章的研究奠定了理论基础,为本文完善我国物业管理公司选聘制度提供了理论依据。第二章是对我国现行物业管理公司选聘制度的分析。首先,分别对前期物业管理公司选聘和日常物业管理选聘主体制度进行了历史分析,并进行了评价。其次,对协议委托方式和招投标方式选聘物业管理公司的制度进行了辨证分析,并对现行选聘方式制度提出了自己的看法。对我国现行物业管理公司选聘制度的全面辨析,旨在从分析中发现我国现行选聘制度存在的问题。第三章是对完善我国物业管理公司选聘制度的探索。这是本文的核心。首先,从上文的辨析中归结出我国现行物业管理公司选聘制度存在的主要问题。这些问题主要包括：选聘主体制度方面,业主自治组织不完善,且对首次业主大会的召集人和召集条件没有规定,这些问题导致选聘主体缺位或不明确；选聘方式制度方面,协议委托方式的适用条件不明确,邀请招标方式的适用范围阙如,且缺乏事前审查,公开招标不规范,这些问题导致实践中在选聘方式的适用上协议委托和邀请招标使用过多,公开招标又不规范,从而破坏了物业管理市场公平有效的竞争制度、损害了业主的合法权益,容易引发纠纷。其次,针对我国国情、现行物业管理公司选聘制度的缺陷,参考近年来各地的探索经验、业内探讨的成果和国外的经验,就完善我国物业管理公司选聘制度提出了如下粗浅的建议：第一,加重开发商在前期物业管理公司选聘中的责任；引入业主团体的概念以完善业主自治组织,解决物业管理公司选聘主体不明确的问题；确定开发商为首次业主大会的召集人,明确规定“业主入住比例达到百分之五十或首套房屋销售满二年”为召集首次业主大会的条件；第二,明确协议委托方式和邀请招标方式的适用条件,建立事前审查机制；第三,促进建管分离,规范公开招标行为。

论文目录

• 摘要
• 引言
• 第一章 物业管理公司选聘制度概述
• 第一节 物业管理公司的概念与分类
• 一、物业管理公司的概念与特征
• 二、物业管理公司的分类
• 第二节 物业管理公司选聘制度的内涵及其法学基础
• 一、物业管理公司选聘制度的内涵
• 二、建筑物区分所有权理论
• 三、业主自治理论
• 第二章 我国物业管理公司选聘制度的现状分析
• 第一节 我国物业管理公司选聘主体制度的现状分析
• 一、前期物业管理公司选聘主体的制度辨析
• 二、日常物业管理公司选聘主体的制度辨析
• 第二节 我国物业管理公司选聘方式制度的现状分析
• 一、协议委托方式选聘物业管理公司的制度辨析
• 二、招投标方式选聘物业管理公司的制度辨析
• 第三章 我国物业管理公司选聘制度的完善
• 第一节 我国物业管理公司选聘制度存在的问题
• 一、物业管理公司选聘主体制度的缺陷
• 二、物业管理公司选聘方式制度的缺陷
• 第二节 我国物业管理公司选聘法律制度的完善
• 一、物业管理公司选聘主体制度的完善
• 二、物业管理服务公司选聘方式制度的完善
• 结语
• 参考文献
• 致谢