论文题目: 最复杂的商品——房产市场分析的理论引进与实证探索
论文类型: 博士论文
论文专业: 西方经济学
作者: 朱喆
导师: 袁志刚
关键词: 房产市场,消费性需求,投资性需求,定价行为,政府干预
文献来源: 复旦大学
发表年度: 2005
论文摘要: 我国目前的房地产市场正面临飞速发展的过程,并在全国范围引起了是否存在泡沫的关注。本文的看法是,为了分析清楚房产市场存在的问题,与其专门分析热门的泡沫问题,不如踏踏实实先从房屋需求、供给等微观层面开始,分析究竟是需求还是供给方面的原因导致了目前的高价格现象。而在微观层面,国内对房产市场的理论与实证研究都是一片空白。 因此本文主要由两部分构成。上半部分包括一到四章,作用是详细介绍国外分析房产市场各个方面问题的文献。其中第一章将介绍作为消费品的房屋的几个不同于传统理论假设的特征,这些特征主要包括房屋的异质性、房屋的耐用性、房屋的空间固定性、房屋使用过程的外部性。第二章将介绍资本市场中的房产角色。包括如何处理房屋既是消费品又是投资品的双重角色,以及金融市场的各种条件比如流动性约束、信贷配给、通货膨胀等对房屋需求的影响,然后引出房屋市场的波动性问题。第三章将介绍房屋供给方面的特殊问题,主要内容包括分析房屋生产受到的投入限制以及房产行业的定价行为,以及房产市场中的歧视行为。并得出了一个简单的结论:房屋市场具有一定的垄断性。第四章将介绍政府在房产市场中所扮演的角色。包括政府干预房产市场的理由、采取的政策及其效果,以及政府对公共品的提供、对土地的管制所造成的影响。 本文的下半部分开始讨论当前中国房产市场的问题,第五章作为准备工作分析了各种假设的合理性,介绍了进行实证分析所使用的具体数据,并讨论了目前中国人口结构的背景。第六章在对消费需求、投资需求以及投机需求进行定性分析的基础上,概括出一个简单的总需求模型,并以实证分析将总需求模型具体化,求出了需求价格弹性、需求收入弹性等变量,以说明中国目前的房屋需求不是高价格的主要原因。第七章分析了中国的房屋供给问题,强调了房屋供给方面的垄断因素以及定价行为,提出一个关于开发商进行价格串谋的假说,并通过对总供给模型的实证分析给予了一些证明,说明供给因素对价格的影响比较大。第八章分析了地方政府行为对房产市场的影响,通过一个把房屋拆迁、公共品提供、土地拍卖相结合的模型分析了土地价格对房屋价格的影响,并通过实证分析求出的影响的具体大小。 最终得出的结论是,政府行为是解释目前高房价的主要原因。
论文目录:
导论：最复杂的商品
第一章：作为消费品的房屋
第一节：房屋的异质性
1.享乐价格法
2.一个例子
3.享乐价格的本质及其问题
第二节：房屋的耐用性
1.存量房屋问题
2.居住权形式选择问题
3.生命周期的效用最大化
第三节：房屋的空间固定性
1.搜寻、匹配与自然空置率
2.房屋中介公司的意义
第四节：房屋使用过程的外部性
第五节：房屋市场的非均衡性
1.滞后调整
2.次优选择与不匹配
3.潜在需求
第六节：房屋需求的计量问题
1.房屋需求的收入弹性
2.其它
第二章：资本市场中的房屋
第一节：房产的投资品角色
1.资产组合
2.风险与需求
3.收益问题
第二节：金融市场对房屋需求的影响
1.流动性约束对房屋需求的影响
2.贷款可获得性对房屋需求的影响
3.通货膨胀对房屋需求的影响
4.一个综合模型
第三节：房产市场的波动
1.自身的波动原因
2.人口结构与房屋需求的波动
第三章：房屋的供给
第一节：房屋的生产
1.同质假设下的生产
2.异质性的生产函数
3.房屋的供给弹性
第二节：卖方的定价行为
1.二手房交易中的定价行为
2.交易量、交易时间与交易价格
第三节：房产市场的歧视行为
第四章：房产市场中的政府角色
第一节：政府干预房产市场的理由、措施及效果
1.政府干预房产市场的理由
2.政府一般采取的干预措施及其效果
3.分析税收政策影响的一个一般均衡模型
第二节：地方政府的公共品开支与房产市场
第三节：政府的土地控制政策
第五章：当前中国房产市场分析面临的问题与合理假设
第一节：分析中国房产市场的合理假设
第二节：分析中国房产市场存在的数据问题
第三节：分析中国房产市场的人口结构背景
第六章：当前中国房产市场的需求分析
第一节：一个基于人口结构的定性分析的框架
第二节：简化的总需求模型
第七章：当前中国房产市场的供给分析
第一节：新房的供给
1.一个土地严格控制下的生产者结构分析
2.串谋假设下生产者的利润最大化问题
3.对户型问题的解释
4.对房屋广告现象的解释
5.对房交会现象的解释
第二节：二手房的供给
第三节：政府的经济适用房供给
第八章：中国地方政府的土地拍卖政策与房屋价格
第一节：杭州市政府的土地政策与城市建设情况介绍
第二节：一个拍卖模型分析
第三节：对土地价格的计量
总结：
参考文献：
后记：
论文独创性声明
论文使用授权声明
发布时间: 2005-09-19