现行购房合同范本的风险因素分析及其风险控制的研究

论文摘要

现今,我国房地产市场还处于卖方市场。开发商对于开发的楼盘所拥有的相关信息远远多于购房者,相对买方处于强势地位。开发商利用这种信息不对称关系制定了一系列不平等的“游戏规则”,损害了购房者的合法权益,破坏了公平正义的理念。购房者在买房过程中处于弱势,一方面是因为现行的《商品房买卖合同示范文本》本身存在缺陷,另一方面更重要的原因是购房者无法完全识别在购房全过程中所存在的各种风险。因此,本文基于风险管理的风险因素辩识原理和方法,首先对购房合同范本进行总体分析,并结合购房者反映出的购房过程中经常遭遇的问题,识别出了范本中存在的9大风险因素:土地使用权风险因素、计价与面积差异处理风险因素、权利与义务分配风险因素、设计变更风险因素、房屋交付风险因素、房屋质量风险因素、产权风险因素、保修风险因素和公共部位所有权风险因素。其次,本文基于范本中存在的风险因素设计了调查问卷,在对收回的调查问卷的数据进行整理的基础上,运用统计学方法建立了购房合同范本的风险计算模型。同时,通过定量计算和对风险的分级,确定出现行购房合同范本的总风险量处于大风险级别。最后,本文对购房合同签订前、签订时以及签订后这三个阶段的风险因素分别进行了分析,并提出了相应的风险控制措施与策略。本文旨在通过对现行购房合同范本和购房全过程进行风险因素分析来找到对范本风险和购房过程风险进行有效控制的方法和策略,从而引起政府有关部门对现行购房合同范本风险的重视,并使普通购房者对现行的购房合同范本存在的风险有进一步的了解,能提高其风险意识与自我维权意识。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 研究背景与意义
• 1.2 国内外的研究现状
• 1.2.1 对风险管理的研究
• 1.2.2 购房风险单一因素研究
• 1.2.3 购房风险综合因素研究
• 1.3 文章研究内容及其研究思路
• 1.3.1 文章的研究内容
• 1.3.2 文章的研究思路
• 第2章 现行购房合同范本的风险及风险管理
• 2.1 风险管理的原理与方法
• 2.1.1 风险含义的辨析
• 2.1.2 风险管理的步骤
• 2.1.3 风险管理的方法
• 2.2 购房合同范本的风险因素分析
• 2.2.1 土地使用权风险因素
• 2.2.2 计价与面积差异处理风险因素
• 2.2.3 权利与义务分配风险因素
• 2.2.4 设计变更风险因素
• 2.2.5 房屋交付风险因素
• 2.2.6 房屋质量风险因素
• 2.2.7 产权风险因素
• 2.2.8 保修风险因素
• 2.2.9 公共部位所有权风险因素
• 2.3 本章小结
• 第3章 购房合同范本的风险计算模型及风险评估
• 3.1 调研数据分析
• 3.1.1 购房者未能识别的合同范本风险总数的分布
• 3.1.2 合同范本风险概率与损失额统计
• 3.2 合同范本风险计算模型的建立
• 3.2.1 风险计算模型中参数的确定
• 3.2.2 风险计算模型的建立
• 3.3 合同范本风险的分级与评价
• 3.4 本章小结
• 第4章 购房合同签订前的风险分析及其控制
• 4.1 购房合同签订前的风险因素分析
• 4.1.1 房屋选址风险分析
• 4.1.2 商品房宣传广告风险分析
• 4.1.3 认购书定金风险分析
• 4.2 购房合同签订前的风险控制
• 4.2.1 房屋选址风险控制
• 4.2.2 商品房宣传广告风险控制
• 4.2.3 认购书定金风险控制
• 4.3 本章小结
• 第5章 购房合同签订时的风险分析及其控制
• 5.1 购房合同签订时的风险因素分析
• 5.1.1 开发商不具备开发资质的风险分析
• 5.1.2 购房者缺乏必要的法律和土建知识的风险分析
• 5.2 购房合同签订时的风险控制
• 5.2.1 购房合同风险控制
• 5.2.2 开发商不具备开发资质的风险控制
• 5.2.3 购房者缺乏必要的法律和土建知识的风险控制
• 5.3 本章小结
• 第6章 购房合同签订后的风险分析及其控制
• 6.1 购房合同签订后的风险因素分析
• 6.1.1 房屋价格波动风险分析
• 6.1.2 物业管理风险分析
• 6.1.3 按揭办理风险分析
• 6.1.4 商品房质量缺陷风险分析
• 6.2 购房合同签订后的风险控制
• 6.2.1 房屋价格波动风险控制
• 6.2.2 物业管理风险控制
• 6.2.3 按揭办理风险控制
• 6.2.4 商品房质量缺陷风险控制
• 6.3 本章小结
• 结论
• 参考文献
• 致谢
• 附录 A 攻读学位期间所发表的学术论文目录
• 附录 B 《商品房买卖合同示范文本》
• 附录 C 居民问卷调查表