中国房地产价格泡沫问题及对策研究

论文摘要

随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快,我国房地产业在近些年无论是在规模上还是在增速上都得到了快速发展,已经成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业。然而在我国房地产业高速发展的同时,房地产市场上的商品房价格也一直处于一个高速上涨的通道之中,并且出现了房地产供求结构失衡等问题。2008年受美国“次贷”危机的影响,房价曾一度出现小幅下降,但时隔不久,在政府出台的一系列经济刺激计划的推动下,房地产市场价格又恢复了危机前快速上涨的势头,各地房价不断创下新高。2010年以来,政府出台了一系列抑制房价持续上涨的调控政策,但直至2011年初,房价依然居高不下。高房价是否意味着房地产市场出现了严重的泡沫?一旦出现泡沫进而泡沫破灭会对我国的社会经济造成什么样的影响,成为当今中国经济发展中的需要研究的重要问题。近30年来,以房地产泡沫破裂为导火索引发的经济和金融危机,成为世界许多国家经济发展中的典型现象。上世纪90年代初日本房地产崩盘导致日本经济20年一蹶不振；1997年香港楼市崩盘,房价在一年内缩水一半；美国“次贷”危机引起的全球金融风暴以及最近发生的中东迪拜债务危机,均源于房地产泡沫,其蔓延之快,影响之广引起了广泛关注。因此,我们应从这些典型案例中吸取经验和教训,警惕经济过热条件下的房地产泡沫的发生与发展,正确分析判断我国当前房地产市场的现状,及早采取行之有效的措施,保证我国房地产业的健康发展,进而实现我国国民经济的稳定和发展,具有重要的现实意义。为此,本文在收集、整理大量有关国内外房地产泡沫研究文献资料的基础上,首先从房地产泡沫相关理论入手,阐述了房地产泡沫的概念,探讨了房地产泡沫的生成机理；其次结合我国目前房地产市场现状,利用指标分析法对我国目前房地产市场是否存在泡沫进行了实证分析,认为目前我国房地产市场尤其是2009年的房地产市场已经存在泡沫,且有进一步增长的趋势,如果不加以有效地抑制,房地产泡沫将有可能进一步蔓延和膨胀。最后,本文从基本面预期因素、金融支持、政策制度影响和由以上因素导致的各种利益驱动原因等多个角度剖析了我国房地产泡沫产生的原因,阐述了其影响,并从土地、金融和税收等方面入手提出了防范和抑制房地产泡沫的对策建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 引言
• 1.1 选题的背景及意义
• 1.2 国内外研究综述
• 1.2.1 关于房地产泡沫成因的研究
• 1.2.2 关于房地产泡沫测度方法的研究
• 1.3 论文的研究思路与内容
• 1.3.1 论文的研究思路
• 1.3.2 论文的研究内容
• 1.4 论文研究的创新之处与不足
• 2 房地产泡沫的相关理论
• 2.1 资产价格泡沫的含义
• 2.2 房地产泡沫的含义
• 2.2.1 房地产泡沫的定义
• 2.2.2 房地产泡沫的生成机理
• 3 我国房地产泡沫现状分析
• 3.1 当前我国房地产市场现状
• 3.1.1 房地产开发投资增长情况
• 3.1.2 全国房地产价格上涨情况
• 3.1.3 全国土地交易价格上涨情况
• 3.2 对我国目前房地产业是否存在泡沫的争论
• 3.3 对我国目前房地产市场是否存在泡沫的实证分析
• 3.3.1 房地产价格增长率/GDP增长率
• 3.3.2 房地产价格增长率/CPI增长率
• 3.3.3 房价收入比
• 3.3.4 房价增长率/房租增长率
• 3.3.5 按揭贷款增长率/居民人均收入增长率
• 3.3.6 房屋空置率
• 3.3.7 结论
• 4 我国房地产泡沫的形成原因分析
• 4.1 基本面预期因素
• 4.1.1 土地和建造成本的上涨
• 4.1.2 收入持续提高和收入差距拉大
• 4.1.3 城市化加速
• 4.2 金融支持因素
• 4.2.1 流动性过剩的拉动作用
• 4.2.2 房地产信贷的快速发展
• 4.2.3 海外游资的涌入
• 4.3 政策制度影响因素
• 4.3.1 土地政策的影响
• 4.3.2 信贷政策的影响
• 4.3.3 税收政策的影响
• 4.3.4 房地产各项调控政策之间的协调配套性不够强的影响
• 4.4 利益驱动因素
• 4.4.1 地方政府的利益驱动
• 4.4.2 房地产开发商的利益驱动
• 4.4.3 商业银行的利益驱动
• 4.4.4 投资（机）购房者的利益驱动
• 4.4.5 其他相关者的利益驱动
• 5 房地产泡沫的影响
• 5.1 房地产泡沫的存在加剧了产业结构的不平衡
• 5.2 房地产泡沫的存在削弱城市竞争力
• 5.3 房地产泡沫的存在加大贫富差距
• 5.4 房地产泡沫的破灭将导致生产与消费危机
• 5.5 房地产泡沫的破灭将引发严重的金融和经济危机
• 6 抑制房地产泡沫的对策建议
• 6.1 优化土地市场的供应管理
• 6.2 健全和完善住房保障体系
• 6.3 健全和完善房地产税收制度
• 6.4 利用金融手段调控房地产市场
• 6.5 鼓励市场竞争,引导合理需求,抑制过度投机
• 6.6 规范政府行为,杜绝房地产市场的腐败现象
• 6.7 提高信息透明度和监控力度
• 7 结论
• 致谢
• 参考文献
• 在学期间发表的学术论文和研究成果
• 详细摘要