中国城市地价与房价关系之研究

论文摘要

自1998年实行房地产新政以来,我国房地产业快速发展,极大地改善了我国居民的居住条件。但是,与此相伴生,我国房地产价格持续在高位上运行,并正成为政府和普遍民众关注的焦点。尽管中国政府先后出台一系列政策,试图抑制过高的房地产价格,但并未达到预期的政策目标。本研究在对城市地价和房价的关系进行深入研究的基础上,探讨中国城市高地价和高房价关系之谜,并据以提出相应的政策建议。全文共分五章。第一章,绪论。首先介绍选题的背景和意义,然后对现行研究进行述评。在此基础上,介绍本研究的研究目的、研究内容、研究方法、技术路线及可能的创新和不足。第二章,地价与房价关系之研究:理论分析。本章首先对房地产等基本概念进行界定,在此基础上,构建一个分析城市地价与房价关系的四象限理论分析模型,并运用理论分析模型研究城市房产供给、需求变动对房价、地价变动的影响以及城市土地供给、需求变动对地价、房价变动的影响。住房需求和住房供给共同决定住房价格;土地需求和土地供给共同决定土地价格。房产需要建筑在土地上,就产生对土地的引致需求,房产和地产的关联性使地价与房价的相互影响成为可能。房价对地价的影响主要是通过房产需求和供给的变动影响房价,并进而影响地价。地价对房价的影响主要是通过土地需求和供给的变动影响地价,并进而影响房价。第三章,中国高地价与高房价之谜:一个经济解释。本章在对中国高房价与高地价现象进行描述、对中国房产政策和土地政策进行简要回顾的基础上,运用四象限理论分析模型,探讨中国高房价与高地价的成因。中国高房价源于住房需求拉动、供给推动、住房竞争不完全。中国高地价源于土地需求拉动、供给推动。中国高地价与高房价之间存在一定的相关性。房产旺盛的需求刺激了土地需求,引起地价上涨,地价上涨又提高了房产成本,促使房价上涨。但是,中国的高房价又不完全源于高地价,中国的高地价又不完全源于高房价。第四章,不同供地方式下地价、房价变动的影响分析。本章首先分析不同供地方式下地价如何形成及其对房价的影响,在此基础上,探讨不同供地方式下社会福利的变化。在土地划拔以及协议出让方式下确定的地价通常会低于市场价格,房产均衡价格也低于市场机制下的均衡价格。在土地招牌挂出让方式下,引入了竞争机制,使得土地价格得以充分的实现,并且促进房地产企业之间的竞争,降低了房地产市场的垄断性。协议供地政策与土地招拍挂供地政策相比,社会福利总剩余小于后者,消费者剩余有所增加,但是生产者剩余有所减少。由此可见,相对于土地招标拍卖挂牌供地政策,协议供地政策使房地产开发商得到了好处,但却是以整个社会经济福利的损失为代价。

论文目录

• 目录
• 图表目录
• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 文献述评
• 1.2.1 城市房价影响因素
• 1.2.2 城市地价影响因素
• 1.2.3 地价与房价关系
• 1.3 研究目的、研究内容、研究方法、技术路线
• 1.3.1 研究目的
• 1.3.2 研究内容
• 1.3.3 研究方法
• 1.3.4 技术路线
• 1.4 可能的创新和不足
• 2 地价与房价关系之研究:理论分析
• 2.1 基本概念界定
• 2.1.1 房地产及房地产市场
• 2.1.2 房产及房产市场
• 2.1.3 地产及地产市场
• 2.1.4 地价
• 2.1.5 房价
• 2.1.6 房地产价格构成
• 2.2 地价与房价之关系:理论分析模型
• 2.2.1 房价变动对地价变动的影响
• 2.2.2 地价变动对房价变动的影响
• 2.3 地价、房价:影响因素之分析
• 2.3.1 房产需求影响因素
• 2.3.2 房产供给影响因素
• 2.3.3 土地需求影响因素
• 2.3.4 土地供给影响因素
• 2.4 本章小结
• 3 中国高地价与高房价之谜:一个经济解释
• 3.1 中国高地价与高房价:一个描述
• 3.2 中国房地产政策和土地政策:历史回顾
• 3.2.1 我国城市住房政策的历史变迁
• 3.2.2 我国城市土地供应政策的历史变迁
• 3.3 中国高地价与高房价之谜:一个经济解释
• 3.3.1 中国高房价之源:需求拉动、供给推动、竞争不完全
• 3.3.2 中国高地价之源:需求拉动、供给推动
• 3.4 本章小结
• 4 不同供地方式下地价、房价变动的影响分析
• 4.1 土地划拨方式下地价形成及其对房价的影响
• 4.2 土地协议方式下地价形成及其对房价的影响
• 4.3 土地招拍挂方式下地价形成及其对房价的影响
• 4.4 土地协议出让与招牌挂出让的社会福利比较
• 4.5 本章小结
• 5 研究结论
• 参考文献
• 致谢