论文摘要
在物业小区管理过程中业主委员会起着重要作用,但是业主委员会的运行存在的诸多问题,使其难以发挥作用,从而严重制约和影响了物业管理的和谐发展。针对上述问题,文章在借鉴其他国家和地区法律的基础上并结合我国业主自治实践,对业主委员会运行机制进行研究,主要关注业主委员会的性质、运行程序及责任、职能的发挥。文章旨在通过研究业主委员会运行机制的理论和实践,为业主委员会制度的完善提供参考。文章主要内容分三个部分:第一部分阐明了业主自治的基础以及业主自治组织模式的选择。业主自治的基础是建筑物区分所有权,业主自治是建筑物区分所有权私法自治的体现。文章从经济学的角度分析了业主自治产生的理论基础,并提出了业主自治应遵循的原则。在借鉴世界各国及地区的立法基础上,文章对我国业主自治模式进行了重新选择,赋予业主自治组织法人人格。第二部分分析了业主委员会性质及运行机制。在业主自治组织具有法人人格的模式下,业主委员会的性质是业主自治组织的执行机构,并在业主自治组织授权的情况下代表业主自治组织参加诉讼。文章提出了业主委员会成立及换届、业主委员会议事规则、业主委员会的监督机制等主要制度。文章倡导建立业主委员会委员职业化制度,向业主委员会委员支付报酬,并强化业主委员会委员的法律责任。第三部分论述了业主委员会的运行管理职能。文章指出业主委员会应加强对物业服务费的管理,由业主委员会代表业主自治组织收取物业服务费,将物业服务费的缴纳由合同义务改为法定义务,并加强对欠缴费用业主的处罚力度。同时,为了维护物业小区中绝大多数业主利益,业主委员会应对不当的行为进行管理,加强对物业服务企业的监督。
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