土地储备风险管理的研究

论文摘要

起源于上个世纪90年代后期的城市土地储备制度是中国经济体制改革大背景下城市土地管理领域的一项制度创新,它是在土地使用制度改革、土地市场发育和国有企业改革过程中应运而生的一种土地管理制度。 上世纪80年代后期,借鉴香港土地批租机制,我国推行了土地有偿使用制度,实施土地出让机制。各地分别采取了集体土地直接出让或国有土地未经整理出让等方式,由政府部门将土地直接有偿供应市场。这种做法不仅侵害了集体土地的权益,而且不利于城市规划统一实施,也不利于土地的保护和价值的充分实现。因此,建立土地储备机构,推行土地储备机制,作为土地有偿使用的制度创新机制就应运而生了。 作为一项新生事物,它不仅面临着法规、政策等宏观环境风险、还面临着资金风险、体制风险、项目运作风险等。2003年中国的宏观经济政策开始紧缩,土地储备机构及运作机制所面临的风险进一步加大。完善土地储备制度、增强土地储备机构的运作能力、健全土地储备相关的法规体系,达到控制和缓解储备风险的目的,已经成为土地储备制度和土地储备机构可持续发展的必要保障。 本文运用风险理论,针对土地储备制度可能面临的风险提出相应的风险管理建议,对政府可容忍的债务规模、融资方式选择、科学的土地储备供应计划编制方法等展开了深入的研究。论文主要研究成果包括以下四个方面: (1)区分土地储备机构不同层次的四种风险来源 目前土地储备机构面临四类风险:宏观法律和政策的不完善增加了土地储备机构的政策法规风险;城市土地储备制度的不完善带来了体制风险;融资渠道单一和房地产市场的波动增加了资金风险;在具体项目上,由于经验不足还可能面临项目运作风险。 (2)提出应对各种风险的政策及策略建议 对于政策法规风险,建议国家立法机构对相应的法律法规进行完善;针对土地储备体制存在的缺陷,论文提出要在不与国家制定的法律法规相冲突的前提下由地方人民代表大会制定地方性法规,加以弥补;通过增加城市土地储备机构的融资渠道,采用多种融资模式分散资金风险;为降低土地收购储备风险,对国外公共项目运作的风险管理经验进行了总结,提出了土地储备机构在房地产周期不同阶段的风险响应策略。

论文目录

• 1 序言
• 1.1 问题提出
• 1.2 论文研究的目的和方法
• 2 土地收储制度发展和研究综述
• 2.1 土地收购环节的完善
• 2.1.1 界定土地储备来源及其性质
• 2.1.2 界定土地储备范围
• 2.1.3 严格程序性管理，将土地储备纳入监督体系
• 2.1.4 完善土地储备的运作机制
• 2.1.5 界定土地储备收购价格的内涵
• 2.2 土地储备环节的完善
• 2.2.1 土地储备数量及周期影响因素分析
• 2.2.2 房屋拆迁安置的有效方式
• 2.3 土地供应环节的改善
• 2.4 国内土地储备风险文献及模式研究综述
• 2.4.1 土地储备风险文献综述
• 2.4.2 国内土地储备模式比较
• 2.5 其他国家和地区土地储备综述
• 2.5.1 土地储备制度运作模式
• 2.5.2 土地储备法律
• 2.5.3 各国土地基金
• 3 城市土地储备的风险种类及影响因素
• 3.1 制度风险
• 3.1.1 法律、政策的缺位
• 3.1.2 政策的变动性
• 3.1.3 政府的不规范操作和过度干预
• 3.2 经营风险
• 3.2.1 房地产市场波动所致的储备土地收购、售卖价格波动
• 3.2.2 政府干预失败的风险
• 3.2.3 土地储备制度运作成本不确定的风险
• 3.3 融资风险
• 3.3.1 单一融资渠道风险
• 3.3.2 利率风险和财务风险
• 3.3.3 信用风险
• 4 城市土地储备的风险管理策略
• 4.1 风险管理概述
• 4.1.1 风险管理的发展和定义
• 4.1.2 城市土地储备风险管理
• 4.2 对制度风险的响应策略
• 4.2.1 调整和规范政府职能与行为
• 4.2.2 建立城市土地储备的市场化运作机制
• 4.2.3 明确收购对象，合理控制储备规模
• 4.2.4 建立和完善土地储备财务管理运行机制
• 4.3 对经营风险的响应策略
• 4.3.1 通过不同的土地储备方式进行风险分担
• 4.3.2 通过合作进行土地征购和整理进行风险分担
• 4.4 对融资风险的响应策略
• 4.4.1 银行贷款筹资的特点
• 4.4.2 银行贷款融资的风险
• 4.4.3 贷款风险管理对策
• 4.4.4 贷款规模容忍度分析
• 5 风险融资: 构建多渠道融资机制
• 5.1 集合信托计划
• 5.1.1 信托的含义、发展状况
• 5.1.2 信托融资的特点
• 5.1.3 房地产信托的种类
• 5.1.4 土地储备资金信托的运作模式
• 5.1.5 信托融资的可行性分析
• 5.1.6 信托融资面临的问题
• 5.2 土地储备投资基金
• 5.3 土地收购储备证券化
• 5.3.1 资产证券化的含义
• 5.3.2 土地债券
• 5.3.3 地方政府债券融资应注意几个问题
• 5.4 对融资方式选择和融资结构安排的建议
• 5.4.1 融资方式选择
• 5.4.2 融资结构安排
• 6 土地储备规模的风险控制与出让方案
• 6.1 经营性建设用地需求预测
• 6.1.1 住宅用地需求预测
• 6.1.2 商业服务业用地需求预测
• 6.2 土地储备、出让参考方案
• 6.2.1 土地储备中心土地供应方案的制定
• 6.2.2 土地储备中心土地收购、储备方案的制定
• 7 完善城市土地储备法规、政策和管理机制建议
• 7.1 通过产权保证降低土地储备机构运营风险: 四种产权保证方式
• 7.2 构建多种融资渠道降低土地储备机构资金风险: 建立土地基金
• 7.3 制定和细化土地储备制度相关的法律及政策法规
• 7.3.1 明确政府及其委托机构在土地收储过程中的合法性
• 7.3.2 界定土地储备的对象和范围
• 7.3.3 赋予土地储备机构特定条件下的土地征收权
• 7.3.4 法律上明确土地收储中的“规划先行”
• 7.3.5 建立土地出让计划公示制度
• 7.3.6 出台相关配套政策法规，支持土地储备制度的具体实施
• 8 结语
• 致谢
• 参考文献
• 发表的主要论文和科研课题