济南市房地产价格影响因素的实证分析

论文摘要

作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。从1998年开始,我国房地产业进入了新一轮快速发展期,尤其是近几年来房地产行业持续保持高速发展,房地产投资和房地产价格持续上涨。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。学术界对深圳、上海等大城市房价的相关著作已有很多,但专门研究济南市房地产价格变动及价格预测的文章不多,有关的探讨也多限于定性的分析,从定量的角度进行分析的文章很少。本文在借鉴许多前人研究成果的基础上,以定性和定量相结合的方法,分析影响房地产价格的机理,同时利用济南市2003年-2007年上半年的面板数据对济南市房地产价格进行实证分析,建立了一个房价的计量经济模型,并对其有效性做了较为全面的检验。研究结果表明,在易于量化的影响因素中,对济南市房价的影响程度由强到弱依次为:金融机构贷款余额、土地价格、建材价格、贷款利率、GDP、人均可支配收入、房地产开发投资、上年土地开发面积、平均工资。构建的回归方程显示:济南市房价与建材价格、贷款余额呈同方向变化,建材价格指数每增加1,会影响济南市房屋销售价格指数平均增加0.252;金融机构贷款余额每增加1亿元,会影响济南市房屋销售价格指数增加0.013。论文最后根据前面的研究结果,提出了房地产价格的政策建议,希望这些建议对投资者在房地产市场中的投资活动和管理部门对房地产业的监管和调控具有一定的借鉴作用。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 选题背景及研究意义
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 论文研究的目的及意义
• 1.2 论文的研究方法
• 1.3 论文的主要内容
• 1.3.1 论文的主要内容
• 1.3.2 本文的结构框架图
• 1.4 本文的创新和主要研究工作
• 1.5 文献综述
• 1.5.1 国外文献综述
• 1.5.2 国内文献综述
• 第二章 房地产价格理论分析
• 2.1 房地产市场特征
• 2.2 房地产价格决定机制
• 2.3 影响房地产供给的因素
• 2.4 影响房地产需求的因素
• 2.5 同时影响房地产供给、需求的因素
• 第三章 济南市房地产市场情况
• 3.1 济南市基本情况
• 3.2 济南市房地产市场情况
• 3.2.1 济南市房地产业基本情况
• 3.2.2 济南市房地产业发展阶段
• 3.2.3 济南市房地产市场存在的问题
• 第四章 济南市房地产价格影响因素的实证分析
• 4.1 模型的基本假定
• 4.2 变量选择和数据
• 4.2.1 选择进入模型的变量
• 4.2.2 济南市2003年-2007年上半年统计指标值
• 4.3 构建济南市房价模型方程
• 4.4 模型的相关性分析
• 4.5 模型的回归分析
• 4.5.1 筛选进入模型的变量
• 4.5.2 β系数的确定及济南市房价模型的t检验
• 4.5.3 济南市房价模型的F检验
• 4.5.4 济南市房价模型的拟合度检验
• 4.5.5 济南市房价模型的残差分析
• 4.5.6 济南市房价模型的多重共线性检验
• 第五章 结论及政策建议
• 5.1 研究结论
• 5.2 济南市房地产价格未来预测
• 5.3 政策建议
• 5.4 本文存在的不足
• 致谢
• 参考文献
• 发表论文情况
• 学位论文评阅及答辩情况表