论文摘要
房屋承租人优先购买权制度是民事优先购买权制度的一种,被我国作为一项重要的民事法律制度确立已久。但我国《民法通则》、《合同法》等现行法律法规对房屋承租人优先购买权的发生要件、行使条件、行使效果的规定颇为粗疏,以致对该权利的性质、效果存在多种分歧的认识和理解,司法实践中对该制度的适用也较为困难。笔者从理论层面和实践层面对该制度的相关问题进行较为全面的探讨,并对健全和完善我国的房屋承租人优先购买权制度提出立法建议。本文主要从三个方面对房屋承租人优先购买权制度进行分析和论述。文章第一部分研究了房屋承租人优先购买权制度基本理论。该部分对房屋承租人优先购买权的概念予以界定,并分析了房屋承租人优先购买权的法律性质和制度价值。所谓房屋承租人优先购买权是指出租人在租赁合同有效期内出卖租赁房屋时,作为承租人的民事主体依照法律的规定而享有的在同等条件下先于他人购买所承租房屋的权利。从法学角度分析,房屋承租人优先购买权是一种期待权、形成权、是一种物权性的权利。附条件形成权说、请求权说、物权说或债权说在理论上都不能成立。笔者运用经济方法和法理方法分析并论述了房屋承租人优先购买权制度价值,房屋承租人优先购买权有利于最大限度发挥物的经济效益;有利于降低交易成本;有利于稳定经济秩序。这一制度符合现代物权法的发展趋势,体现了物权的优先效力。文章第二部分是对房屋承租人优先购买权的行使与效力进行研究,在我国成文法及司法解释的基础上,从中外比较分析的角度,论述了房屋承租人优先购买权行使的条件、行使的期限、行使的限制、房屋承租人优先购买权的效力、房屋承租人优先购买权的权利冲突。文章第三部分论述了我国房屋承租人优先购买权制度的缺陷和立法完善。分析了我国现行的房屋承租人优先购买权制度尚无实质意义上的制度框架,缺乏可操作性,对承租人优先购买权保护有难以实现之虞。基于房屋承租人优先购买权制度存在之必要性,为发挥其制度的应有作用,亟待对其进行完善,使房屋承租人优先购买权尽显其制度价值,又平衡各方利益,同时更具有操作性,笔者在肯定我国既有立法的基础上,参照国外立法例对我国房屋承租人优先购买权制度的完善提出了立法建议。