城市经营中土地供给的问题及对策研究

论文摘要

人多地少是中国的基本国情,节约用地是基本国策。但城市经营的快速发展,使得耕地被大量侵占,国家的粮食安全受到威胁。在城市内部,土地的供给也尚存诸多问题。要解决这两个问题,必须对城市经营中的土地供给行为进行有效调控,对供给制度进行改革。这是研究的实践目的。研究从数量和质量两个方面评析城市土地供给的效果,并将供给失灵问题置于城市经营的背景下,讨论其形成的经济和制度原因。这是研究的理论目的。研究以微观经济学、城市经济学、土地经济学等相关理论为基础,以定性分析为主,辅以定量分析,从现状、问题、成因等方面对研究问题进行全面分析,再给出政策建议。研究的结论是:在城市经营背景下,我国的城市土地供给出现了失灵。在数量上,城市用地增长弹性过大,远远超过城市化发展的实际需要;城市土地闲置严重,供给量超过经济发展实际需要。在结构上,对房地产供地多,公共用地供地少,并且趋势还在扩大;新增用地多,盘活存量土地。在政策上,在保护耕地和平抑房价之间、增加城市土地收益和保护农民集体利益之间出现了摇摆;中央和地方在城市土地供给政策上出现了冲突;政策执行力也明显弱化。究其原因,研究认为,在经济上,城市化加速发展带来对城市土地过度的需求是第一个方面,城市土地的投资属性导致的市场投机是第二个方面;在制度上,中央政府和地方政府利益不一致导致双方的利益博弈,是第三个方面。解决城市经营中土地供给的问题,首先应坚持三条原则:保护耕地、与经济发展相适应和市场化供给。在此基础上,创新性地提出了具体政策建议:进城农民宅基地强制复垦政策,城市居民一户一房政策,发展农业科技节约农业占地;对城市规划系统进行中央垂直管理改革,对城市控规进行公开化管理,运用税收手段调节新增建设用地和旧城改造之间的成本差异;对农用地征收增加对国家补偿部分,对国企划拨土地采取先拍卖后补偿的收购程序,对城市土地储备机构进行供给结构管理。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究问题的提出
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.2.3 对已有研究的评析
• 1.3 研究目的及意义
• 1.3.1 研究目的
• 1.3.2 研究的学术意义
• 1.3.3 研究的实践意义
• 1.4 研究的内容及框架
• 1.5 研究方法
• 2 相关理论借鉴
• 2.1 城市经营理论
• 2.1.1 城市经营的定义
• 2.1.2 城市经营的对象
• 2.1.3 城市经营的特征
• 2.2 城市土地及其供给理论
• 2.2.1 城市土地的界定与特征
• 2.2.2 城市土地的需求
• 2.2.3 城市土地的供给
• 2.2.4 城市土地供求平衡
• 3 我国城市土地供给制度的变迁与特点
• 3.1 建国以后至1987 年
• 3.1.1 制度变迁
• 3.1.2 阶段特点
• 3.2 1987 年至1996 年
• 3.2.1 制度变迁
• 3.2.2 阶段特点
• 3.3 1996 年至今
• 3.3.1 制度变迁
• 3.3.2 阶段特点
• 4 我国城市经营中的土地供给失灵问题
• 4.1 土地供给失灵的数量表现
• 4.1.1 与城市化发展速度不匹配
• 4.1.2 与经济增速不匹配
• 4.2 土地供给失灵的结构表现
• 4.2.1 房地产供地多，公共用地供地少
• 4.2.2 新增用地多，盘活存量土地少
• 4.3 土地供给失灵的政策表现
• 4.3.1 政策导向摇摆
• 4.3.2 中央和地方政策冲突
• 4.3.3 政策执行力弱化
• 5 土地供给失灵成因分析
• 5.1 城市化带来需求过度
• 5.2 土地的投资品属性引起市场投机
• 5.3 中央和地方的利益博弈
• 6 我国城市经营中土地供给的政策建议
• 6.1 坚持保护耕地、与经济发展相适应、市场化供给的原则
• 6.1.1 保护耕地
• 6.1.2 与经济发展相适应
• 6.1.3 市场化供给
• 6.2 强化和完善耕地保护政策
• 6.2.1 农民宅基地复垦政策
• 6.2.2 对城市居民实行一户一房政策
• 6.2.3 大力发展农业科技，提高农用地使用效率
• 6.2.4 改进地方政府的业绩考评体系
• 6.3 完善城市规划控制政策
• 6.3.1 城市规划存在的主要问题
• 6.3.2 完善城市规划控制政策的建议
• 6.4 完善城市土地收购储备制度
• 6.4.1 城市土地收购储备制度存在的问题及对城市土地供给的影响
• 6.4.2 城市土地收购储备制度完善的政策建议
• 7 结论与展望
• 7.1 研究结论
• 7.2 展望
• 致谢
• 参考文献
• 附录