商品房预售法律问题研究 ——以预购人权利的保护为中心

论文摘要

房地产行业属于资金密集性产业,其经营需要巨额的资金支持,我国为了扶持房地产行业的发展,引入了香港房地产预售制度。商品房预售作为一种重要的房地产开发、融资、买卖手段,已成为商品房销售的主要方式。但随着商品房预售在实践中的推广和应用,我国商品房预售法律制度中的一些薄弱和欠缺之处逐渐暴露,其所引发的商品房预购人合法权益受侵害的现象,如预售人一房多售、项目“烂尾”、货不对板等,在如今已屡见不鲜。故此,本文以预购人权利的保护为中心,在现阶段不适宜取消商品房预售制度的基础上,对我国商品房预售法律制度的相关规定进行了分析。笔者在总结现有制度不足的基础上,对如何完善商品房预售的相关立法与制度提出了自己的建议,以期为维护广大预购人的权利及完善我国的商品房预售制度提供一定的参考。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 引言
• 第1章 商品房预售与预购人权利保护问题概述
• 1.1 商品房预售问题概述
• 1.1.1 商品房预售的起源与引入
• 1.1.2 商品房预售的含义与特点
• 1.2 商品房预购人的基本权利
• 1.2.1 真情知悉权
• 1.2.2 交付请求权
• 1.2.3 瑕疵担保权
• 1.2.4 损害赔偿请求权
• 第2章 商品房预购人权利遭侵害的现状及成因
• 2.1 商品房预购人权利遭侵害的现状
• 2.1.1 对预购人真情知悉权的侵害
• 2.1.1.1 虚假广告
• 2.1.1.2 夸大宣传
• 2.1.2 对预购人交付请求权的侵害
• 2.1.2.1 逾期交房
• 2.1.2.2 逾期无法交房
• 2.1.3 对预购人瑕疵担保权的侵害
• 2.1.3.1 预售商品房的质量瑕疵
• 2.1.3.2 预售商品房的权利瑕疵
• 2.1.4 对商品房预购人损害赔偿请求权的侵害
• 2.2 预购人权利遭受侵害的成因
• 2.2.1 主要原因:相关法律制度设计的缺陷
• 2.2.2 其他原因
• 第3章 我国商品房预售的相关立法和缺陷分析
• 3.1 信息披露制度的缺失
• 3.2 商品房预售准入制度的相关立法和缺陷分析
• 3.2.1 相关立法
• 3.2.1.1 预售人应当符合的主要条件
• 3.2.1.2 预售人还应符合的其他条件
• 3.2.2 缺陷分析
• 3.2.2.1 预售人主体资格规定的缺陷
• 3.2.2.2 预售登记备案规定的缺陷
• 3.3 商品房预售款监管的相关立法和缺陷分析
• 3.3.1 相关立法
• 3.3.2 缺陷分析
• 3.3.2.1 关于监管主体存在的问题
• 3.3.2.2 预售款收取方式的缺陷
• 3.4 预告登记的相关立法和缺陷分析
• 3.4.1 相关立法
• 3.4.2 缺陷分析
• 3.4.2.1 预告登记效力的缺陷
• 3.4.2.2 预告登记程序的缺陷
• 3.5 其它相关制度的规定和缺陷分析
• 3.5.1 格式条款的相关规定和缺陷分析
• 3.5.1.1 相关规定
• 3.5.1.2 缺陷分析
• 3.5.2 违约损害赔偿的相关规定和缺陷
• 3.5.2.1 相关规定
• 3.5.2.2 缺陷分析
• 第4章 完善我国商品房预售相关法律制度的思考的建议
• 4.1 完善预售信息披露制度
• 4.1.1 规定和加强开发商的信息披露义务
• 4.1.2 加强政府在建立和完善房地产信息披露制度中的作用
• 4.1.3 建立待售商品房的信息公开制度
• 4.1.4 强化商品房预售广告监管
• 4.2 完善商品房预售准入制度
• 4.2.1 提高房地产开发商的资格
• 4.2.2 改进预售登记备案的规定
• 4.2.2.1 严格执行统一的预售合同条款事前审查制度
• 4.2.2.2 赋予预售合同登记备案以民事登记的法律效力
• 4.3 完善预售款监管制度
• 4.3.1 明确商品房预售资金监管主体
• 4.3.2 改进预售款的收取方式
• 4.3.2.1 采取多次支付预售款的方式
• 4.3.2.2 预售款由预购人直接存入监管账户
• 4.4 完善商品房预告登记制度
• 4.4.1 完善预告登记的效力
• 4.4.1.1 增加预告登记的顺位保护效力和破产保护效力
• 4.4.1.2 预告登记义务人的处分行为应规定为相对无效
• 4.4.2 完善预告登记的程序
• 4.4.2.1 赋予预购人单方提起预告登记的权利
• 4.4.2.2 明确规定提出申请时应提交的文件
• 4.4.2.3 建立与司法系统相联系的受理机关
• 4.4.2.4 规定预告登记推进为本登记的程序
• 4.4.2.5 规定预告登记的涂销
• 4.5 完善其他相关制度
• 4.5.1 规制预售合同格式条款
• 4.5.1.1 明确格式条款在预售合同中的适用条件
• 4.5.1.2 改进格式条款规定
• 4.5.2 建立健全商品房预售的惩罚性赔偿机制
• 4.5.2.1 扩大《解释》的适用范围
• 4.5.2.2 明确惩罚性赔偿的标准
• 结语
• 致谢
• 参考文献
• 攻读学位期间的研究成果