基于特征价格模型的城市住宅土地价格影响因素研究

论文摘要

近年来,由于房地产市场的活跃,房价屡创新高,土地的需求大大增加,房价带动地价大幅上涨。城市土地资产的交易所得成了地方政府的主要财政收入,但是我国的土地价格评估制度不完善,价格管理不规范,不能科学合理的实现土地价值。因此,研究城市土地价格影响因素及其作用机制具有十分重要的意义。影响土地价格的因素大致可以分为宏观和微观两种,宏观是相对长期的、滞后的、一致的,比较适合纵向的、总体的研究,而微观因素是具体的、多样的、区别很大的,比较适合具体城市的研究。本文是从微观角度来考察城市土地价格影响因素的,随着近年来经济制度的不断完善,土地市场经历了初期的混乱成长阶段,已经逐渐成熟,地方政府和地产开发商都越来越理性,土地市场运行比较良好。国外许多学者都用特征价格理论建立城市土地特征价格模型,用当地城市土地交易数据实证研究城市土地价格影响因素及其作用机制。特征价格模型相对于以往的研究方法,考虑更全面,函数形式灵活直观。我国土地市场的发展已满足模型的要求,交易数据的积累为构建我国城市土地特征价格模型创造了条件,所以本文采用Hedonic Price Model来分析城市居住用地价格影响因素。本文首先对当前我国土地价格方面存在问题进行探讨,提出研究土地价格微观影响的必要性,然后介绍土地价格的一般研究方法,进而介绍Hedonic模型,分析其原理、优点、构建的方法和步骤以及适用于研究土地价格的条件,然后建立城市土地的特征价格模型,对影响土地价格的各个因素即模型的各个自变量进行识别和量化,这部分将占较大篇幅,影响土地价格因素的微观因素很繁杂,确定具有高质量的因素是不容易的,并且许多因素是无法量化的,大部分的研究中一般用专家评分法和问卷调查法来量化,建立特征价格模型后,需要用分析软件进行回归分析,确定各个影响因素在模型中的系数,即此影响因素的特征价格,完成建立土地特征价格模型的工作。最后用南京市的房地产交易数据进行实证研究,识别出南京市地价有影响的因素并建立南京市土地特征价格模型,指出影响南京市土地价格的最主要的因素及各个因素的影响度。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目的和意义
• 1.2.1 研究目的
• 1.2.2 研究意义
• 1.3 国内外研究现状
• 1.3.1 国外研究现状
• 1.3.2 国内研究现状
• 1.4 研究方法和研究内容
• 1.4.1 研究方法
• 1.4.2 研究内容
• 第2章 城市土地价格研究的理论
• 2.1 城市土地价格的特征
• 2.1.1 土地和土地市场
• 2.1.2 土地价格
• 2.1.3 土地价格影响因素
• 2.2 城市土地价格的宏观影响因素
• 2.2.1 规划控制对城市土地价格的影响
• 2.2.2 税收对城市土地价格的影响
• 2.2.3 其他宏观因素对城市土地价格的影响
• 2.3 城市土地价格的微观影响因素
• 2.3.1 个别因素对城市土地价格的影响
• 2.3.2 邻里因素对城市土地价格的影响
• 2.3.3 区位因素对城市土地价格影晌
• 2.4 城市土地价格研究的模型和方法
• 2.4.1 当前土地价格微观影响因素研究的方法
• 2.4.2 特征价格模型的基本原理
• 2.5 本章小结
• 第3章 构建城市土地特征价格模型
• 3.1 构建城市土地特征价格模型的前提条件
• 3.2 城市土地特征价格模型的基本函数形式
• 3.3 城市土地价格影响因素的识别
• 3.3.1 城市土地价格微观影晌因素的选择原则
• 3.3.2 居住用地土地价格影响因素的确定
• 3.4 城市土地价格影响因素的量化
• 3.4.1 量化原则
• 3.4.2 量化模型
• 3.4.3 量化标准
• 3.5 城市土地特征价格模型的计算
• 3.6 本章小结
• 第4章 实证分析
• 4.1 南京市土地市场数据来源说明
• 4.2 南京市土地特征价格模型的数据准备
• 4.2.1 南京市各个微观影响因素的概况
• 4.2.2 样本数据的采集过程
• 4.3 回归分析结果及讨论
• 4.3.1 分析结果
• 4.3.2 对结果的解释和讨论
• 4.4 本章小结
• 结论
• 参考文献
• 附录
• 致谢