台资企业在大陆房地产投资经营风险管理评量模式研究

论文摘要

近年来随着台湾投资环境的变迁，加以大陆1979年改革开放之后，经济发展快速，并且又不断推出各种优惠措施，吸引国际资金前往投资，台湾房地产业由于土地成本、劳动成本与环保费用等居高不下，复又市场供过于求，获利能力今非昔比，促使业者转进成本低廉以及需求逐渐提高的大陆市场寻求发展机会。然而现阶段大陆房地产市场方才起步，加以幅员辽阔，相关法令、规章、制度未臻完备，并且人治色彩浓厚，信息取得不易，再加上政策变化以及竞争激烈的环境下，尤其是大多数台商惯以「台湾经验」为蓝本来经营大陆的不动产，更增加了投资的风险性。有鉴于此，本研究特针对两岸投资环境、土地取得差异及开发经营过程中之各种风险，作为研究之主题，期以提供两岸房地产开发业者投资经营之参考。本研究之目的主要在于经由专家访谈方式，运用德菲尔法(Delphi Method)取得权重，透过分层投资风险分析法进行实证研究，建立层级评估架构，比较分析两岸房地产投资之风险，俾供台商投资决策之参考；惟两岸整体经济、社会环境差异极大，加以目前台湾主管机关对于台商到大陆投资房地产业，仍只由全面禁止放宽为有条件开放而已，因此，其间之潜在风险极大。本研究经过问卷分析，在量化后评选风险因子项目，将目前房地产投资所需考虑的风险因素分为投资风险、生产风险、交易风险、使用风险以及其它风险等五大类分别与以评量，所得结论为台湾之整体投资环境较佳，属于低度风险，而大陆则属于中度风险，其因在于台湾房地产业发展成熟，体质健全，并且已进入稳定成长阶段；相对而言，大陆之房地产尚处于起飞阶段，相关法令制度尚未完备，而高利润总是伴随着高风险，而此亦印证房地产投资之高利润、高风险特性。现今大陆正处于经济起飞阶段，由于住宅自有率尚不高，相对的整体住宅需求也就较高，惟两岸房地产仍存在土地使用制度与预售制度之差异明显，房地产均面临结构性调整，并且金融政策皆面临严峻挑战等三大问题；尤其每当景气过热之际，政府总会采取宏观调控政策严加管制，顿时不仅地方政府会大幅提高投资门坎，甚至取消开发项目，而金融机构则会严格实施金融管制措施，此就房地产投资而言，风险必然随之大幅提高，因此，现阶段大陆之房地产投资实可谓「高利润、高风险」之最佳写照。其次，就台湾而言，房地产业之发展已臻成熟阶段，而经济成长亦处稳定状态，在台湾投资房地产属于「低风险、合理利润」之稳定时期，而大陆则仍处于「高利润、高风险」阶段。因此，房地产开发业者如能事先对两岸投资环境详加评估，并且对于投资流程能够确实做好风险管理，不仅可有效降低决策错误与投资风险发生的机率，更可在经济快速发展过程获取超额利润。本研究最大之贡献在于提供房地产开发商在实务经营上一个明确而可行的风险评量模式，其次，对政府部门而言，亦可参酌先进国家的制度与经验，建构完备之不动产交易安全机制与住宅金融体系，以确保房地产市场之稳健发展。

论文目录

• 图目录
• 表目录
• 第一章 绪论
• 第一节 研究动机与目的
• 第二节 研究范围与限制
• 第三节 研究方法与流程
• 第二章 文献回顾
• 第一节 投资环境与风险管理理论探讨
• 第二节 境外投资理论探讨
• 第三节 风险值与投资组合理论的定义与介绍
• 第四节 风险研究方法
• 第三章 两岸经济发展与房地产投资特性
• 第一节 两岸经济环境比较分析
• 第二节 台湾房地产市场景气变化及政策压抑措施
• 第三节 大陆房地产市场特性及政策压抑措施
• 第四节 美、日处理金融逾放及其因应对策
• 第五节 房地产投资之特点
• 第四章 两岸房地产投资风险管理
• 第一节 风险管理
• 第二节 房地产投资风险的测度
• 第三节 房地产项目投资风险防范与控制
• 第五章 房地产投资环境分析与模型设立
• 第一节 投资环境概述
• 第二节 房地产投资环境分析的方法和模型设立
• 第六章 两岸房地产风险因子问卷结果与分析
• 第一节 各层级问卷结果整理
• 第二节 环境分析问卷整理及验证
• 第三节 当前苏州房地产投资之风险与案例分析
• 第七章 结论与建议
• 第一节 结论
• 第二节 建议
• 第三节 后续研究建议
• 附录1
• 附录2 问卷设计
• 参考文献
• 致谢