基于市场比较法房地产估价系统的研究

论文摘要

随着我国房地产估价行业的迅速发展,房地产估价理论不断完善,相应的估价制度及估价业准则也逐步形成,房地产市场的日益活跃,交易数量的剧增及市场体制的逐渐完善,使房地产估价的市场比较法的运用条件越来越成熟。房地产估价的市场比较法是其估价三大方法之一,也是运用最多、最重要的估价方法。然而在传统估价中主要依靠估价人员手工作业,对影响房地产价格的各种因素修正要凭借估价人员自己的经验,不但工作效率低,估价质量参差不齐,同时,由于人为因素的影响,使得估价结果不客观、不科学,严重阻碍了估价业的正规化,科学化发展。数字时代的到来,使计算机在人们的生活中逐渐普及,其强大的数据处理功能为估价业的信息化进程奠定了基础。市场比较法最易与计算机相结合,建立基于市场比较法的估价系统,通过建立交易案例数据库,实现对房地产信息的动态管理及数据共享化,充分利用信息资源,是估价业的未来发展趋势。房地产估价是一个复杂的系统过程,是科学与艺术的结合,建立基于市场比较法的估价系统关键所在便是如何实现定量分析与估价师依据自己经验作出的定性分析的结合,最大化使估价结果客观化、科学化,降低估价机构的评估风险。本文以市场比较法的相关理论与运用条件,通过对该系统的需求分析及功能分析,作出了系统的整体设计框架,建立了估价案例数据库,并初步实现了利用计算机进行市场比较法估价；传统估价中,案例的选取主要依靠估价师的经验,这就使得选取的案例带有一定主观性。本文通过将数据库的案例量化,建立数学模型,利用模糊数学贴近度的方法选取案例,实现了案例选择的科学化,使选取的案例更客观,更具说服力。最后对本文存在的问题进行了总结,对后续工作和前景进行了分析。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 本文研究的背景
• 1.2 国内外房地产估价研究现状
• 1.2.1 国外研究状况
• 1.2.2 国内研究状况
• 1.3 我国房地产估价中市场比较法亟需改进的问题
• 1.4 本文研究的内容
• 2 市场法综述
• 2.1 市场法相关知识
• 2.1.1 市场法的含义
• 2.1.2 市场比较法的理论依据
• 2.1.3 市场法的适用原则
• 2.1.4 市场法适用的估价对象和条件
• 2.2 市场法的难点
• 2.2.1 可比实例的选取
• 2.2.2 权重的确定
• 2.2.3 对成交价格的判断
• 2.2.4 确定待估房地产价格
• 2.3 与市场法相关的模糊数学理论
• 2.3.1 模糊集合的表示方法
• 2.3.2 模糊性的概念
• 2.3.3 最大隶属原则
• 2.3.4 模糊性的度量
• 3 市场法估价系统的设计
• 3.1 需求分析
• 3.2 系统分析
• 3.2.1 系统目标
• 3.2.2 功能分析
• 3.2.3 系统的开发平台
• 3.3 系统设计
• 3.3.1 系统功能设计
• 3.3.2 主界面设计
• 3.3.3 数据库设计
• 3.3.4 系统维护
• 4 系统评估模块详细设计
• 4.1 案例选取
• 4.2 可比实例因素修正
• 4.2.1 交易情况修正
• 4.2.2 市场状况调整
• 4.2.3 房地产状况调整
• 4.3 求取比准价格
• 4.3.1 求取单个可比实例比准价格的方法
• 4.3.2 求取最终比准价格的方法
• 4.4 案例修正及计算结果应用举例
• 4.5 价格走势分析
• 5 设计实现
• 6 总结与展望
• 6.1 本文的主要研究工作及结论
• 6.2 后续研究重点和前景
• 致谢
• 参考文献
• 附录Ⅰ
• 附录Ⅱ
• 附录Ⅲ