宁波教育实业集团育才建设开发有限公司
摘要：随着我国建筑事业的飞速发展，短短40年间房地产经历了萌芽、起步、高速发展、逐步成熟从黄金时代到白银时代，至现今日趋稳定持续发展。开发出质量好、成本低、节能环保的住宅产品是房企稳定发展的核心。本文通过对设计管理的几个要点进行分析探讨在房住不炒这个新定位背景下房企中起主导作用的设计管理如何控制以获得持续发展。
关键词：房地产；新时代；设计管理
依赖于房改、货币政策、国家经济的快速发展，过去的20年是房地产的黄金时代，平均利润远超其它行业。随着政策调控、市场竞争，房产利润趋于合理化，暴利时代不复存在。2016年国家提出“房住不炒”的新定位，“去商品化”趋势明显，长效机制也呼之欲出，在激烈的竞争环境中房地产进入了新的时代。住宅项目中的设计管理工作是所有工作有序开展的前提，贯穿整个开发全过程，主导项目的走向。要在新时代背景下房产能得到持续的发展，设计管理突显得尤为重要。
1设计产品定位
1.1定位精准，设计任务书明确
在新的时代背景下，住宅项目要获得市场认可其产品必须具有竞争力，定位的准确关键着项目的成功与否。大型的房企比较注重前期的策划定位，有专业的分析研究团队，而中小型房企专业能力较低，往往高层拍脑袋定位或者概念设计主导整体定位。实例证明一个错误的定位将造成无可挽回的巨大损失甚至能导致一个中小企业的覆灭。所以在设计前，必须对宗地进行分析，包含用地的现状、指标、区域位置、土地价值等因素，同时还要进行市场分析，对竞品楼盘、意向户型、目标客户群等进行全面的思考，从而为决策层提供有价值有意义有竞争力的定位方向。在确立了精准的产品定位后，综合决策层对项目的规划意见、企划营销的意见、物管客服的意见、预算成本的意见、现场工程的意见以及政府部门的要求形成明确的设计任务书。清晰的任务书可以减少设计工作的反复，使设计师更好地领会项目意图从而获得高质量的产品。
1.2优选合作伙伴
优秀的产品不是一家房企一个部门能够成就的，它离不开优秀的团队协作。一些知名设计师不仅可以帮助决策层明晰项目定位，提供创新和启发，提升产品竞争力，也能为营销提供附加价值。在概念设计阶段邀请知名的设计团队参与产品定位和规划方案，并且贯彻到下一步设计乃至施工中，尽管在这一环节会使成本增加，但对于整个项目来说非常有利。在后续的施工图设计阶段宜选择资质和专业技术能力较强的当地设计单位作为合作伙伴。因为当地的设计团队熟悉当地的环境、法律法规、地方政策，沟通方便，效率更高。在选取的过程中相关部门要做好市场调查，特别对于项目负责人、专业负责人、关键设计人的业务能力、沟通能力、协调能力进行综合考量。只有经验丰富、综合技术能力强的设计团队才能保证产品的高质量输出。
2设计评审优化
2.1评审重点环节管理
设计评审是设计管理工作的重要内容，不同项目不同专业评审阶段略有不同，总的来说主要可分为三个阶段：前期概念阶段、规划方案阶段、实施阶段即施工图阶段。每个阶段设计评审的侧重点不一样，前期侧重于产品定位、项目意图，中期侧重于政府反馈和成本预算，后期侧重于工程技术和材料部品。在相应的阶段设计管理要控制好评审节点，不要等到实施阶段再发现概念阶段的错漏。在重点环节可组织相应的部门和专家进行研讨，征集各部门的反馈意见，及时察觉设计中的一些问题，采用最合适的方式来处理这些问题。
2.2设计优化，新材料新技术的应用
应用建筑节能新材料新技术，发展绿色建筑是近年来国家发展的重点，“十三五”规划中国家进一步加深绿建的发展，并推广智能和工业化建筑的发展。目前走在前沿的品牌房企如万科早已将绿色建筑作为标准进行设计建造。随着推广的普及，具备节能低碳环保的绿色建筑产品已深入人心，住宅产品要具有竞争力必须加强这些新材料新技术的应用。顺应时代应运而生的设计优化团队被细分出来，比如成本优化，BIM技术，能评分析，工业化设计等。设计管理部门可以在方案规划和实施阶段选择相应的优化团队进行合作，从而提升产品的竞争力。
2.3设计成果，遵循政策法规
国家法律法规、行业规范和地方政策都是保障住宅项目合理使用的最低要求。所有的设计成果都要满足这一要求，创新和突破也要在这一规则的方寸之内。在房产的黄金时代，为追求更高的利润很多房企寻找着法规的漏洞，突破规范要求以获得极限的容积。在一定的规划条件下越高的容积对应越压抑的生活空间，在“房是用来住不是用来炒的”的当下，住宅回归它原本的性质，住户对生活空间只有越加的高要求。违背这一原则的产品不会受到市场的认可，使用中也将引发群诉事件，对房企的持续发展尤为不利。
3设计进度控制
一个商品的成本越低，利润越高，有利润才能保证持续发展。对一个住房项目来说降低开发成本主要在两大块，一是资金成本二是工程成本。缩短开发周期加快资金回笼是降低资金成本的有效手段。设计阶段进度缓慢的主要原因一般有三方面：1、定位不明确，反复调整2、设计周期过长3、资源整合不足，报批报建与设计不同步。要提高进度的控制缩短周期可以从以上三方面着手。1、对于定位可以在项目前期组建联合机制，由决策层统筹将营销、设计、开发、成本、工程等部门联合成立项目小组，深化研究，精准策划。这样后续的工作展开也不会脱节、重复，可以大幅度提高效率。2、在明确的任务书要求下，设计单位才能快速而准确地做好产品设计。由各部门联合成立的项目小组及时地做好评审和反馈可以减少设计的反复，从而缩短设计周期。3、对报建报批制度和程序要充分了解，哪些可以先行哪些可以穿插哪些可以同步进行，根据流程建立报建计划，合理组织设计进度。还可以利用当地设计院的资源提前了解可能存在的问题，及早调整处理。
4设计整合管理
住宅项目是一个整体的综合的工程，各个专业各个方面需要设计管理做资源整合、综合协调的管理。随着社会的发展，分工合作更加细化，各个设计环节都有高度专业化的单位进行，每个单位只做自己最擅长的分工，在项目开发过程中如果没有做好整合协调，产品的高质量输出根本无法实现。比如建筑、室内、景观要做到风格统一而又各具特点，设计管理要将项目定位开发意图落实贯彻到三者的具体设计中，通过集中会议、专题研讨、交叉评审等多种形式协调作业单位共同完善产品。再比如室外管线设计，对室外给水、电力、通信、排污、雨水、燃气要进行综合组织。有些管线设计有特殊的要求，有些在实际工程中，受到前期条件的制约进度无法同步，设计管理在整合管理中要充分了解各类管线的前期情况，沟通各相关部门，提前做好应对措施。设计管理必须不断提高专业能力、沟通能力、组织能力才能做好整合管理，提升产品质量。
5结束语
总的来说，在新时代背景下，房地产住宅项目注重高质量的产品是房地产持续发展的根本。设计管理贯穿着开发进程的始末，只有增强设计环节的管理，才可以保证房地产建设的后续工作，才能保证高质量产品的产出。设计管理的相关人员一定要落实贯彻好房地产住宅项目设计要点的管理工作，以此确保房地产行业的平稳持续发展。
参考文献
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