业主大会制度研究

论文摘要

随着我国城市住房制度改革的深入和房地产业的蓬勃发展,物业管理在现实生活中已经变得越来越重要。而业主大会作为物业管理区域内业主自治的最高意思机构,在物业管理中居于主导和核心地位,因此完整、准确地认识物业管理中业主大会的重要地位,进而理顺业主、业主大会、建设单位和物业服务企业等各种主体之间的关系,对建立和完善我国业主自治制度,起着相当重要的指导作用,也有利于我国现代物业管理制度的建立和物业管理行业的快速发展。本文从法律制度层面对我国业主大会的一些问题进行了分析和讨论。第一部分,简要阐述了业主大会的概念、分类,在此基础上分析了业主大会制度建立的理论基础——建筑物区分所有权,并简要论述了业主大会的研究意义。第二部分,着重阐述了业主大会的法律地位,这是研究业主大会问题的起点。我国物业管理法律对业主大会法律地位的规定比较模糊,没有解决业主自治机构的民事主体资格问题,在实践中产生了很多的纠纷。经过比较各国立法和综合学者观点,本文认为将业主大会定位为其他组织更为妥当。第三部分,重点立足于业主大会运作机制的完善。业主大会作为业主自治的最重要机构,其从产生到运作各个环节具体制度的精妙设计,将能更好地维护业主利益并对调整个体业主与业主自治团体之间的利益冲突有明显益处。本部分从业主大会的成立、召集、表决权的计算以及业主大会的决议等几个方面详细地对业主大会的一些重要问题进行了分析,在讨论我国现行立法得失的同时,借鉴其他国家和地区的先进经验,提出了完善的建议。并在最后对业主大会的法律责任问题也进行了讨论。第四部分,是对业主自治的“宪法”——管理规约所作的讨论与研究。根据业主大会定义为非法人其他组织的性质,从管理规约订立的宗旨、主要内容及其效力范围来看,将其性质定位为自治规则最为妥当。为了兼顾公平与效率,笔者将管理规约分为由建设单位制订的临时公约和业主大会制订的管理规约两种形式。在阐述了管理规约有必要增设强制性条款的内容后,在最后以管理规约的性质定位为基础,对管理规约的效力予以研究。第五部分,对业主大会的内外部关系进行了研究。内部关系中主要是业主大会与业主以及与业主委员会的关系。业主大会由业主组成,业主在业主大会中处于重要地位,而业主委员会对内是作为业主大会的执行机构,对外是业主大会的代表机构。外部关系主要是和物业管理行政机关以及物业服务企业的关系,对外部关系的研究对处理业主大会的问题也同样具有重要意义。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 第1章 业主大会概述
• 1.1 业主的概念
• 1.2 业主大会界定
• 1.2.1 业主大会的概念
• 1.2.2 业主大会的分类
• 1.3 业主大会制度建立的法理基础—建筑物区分所有权
• 1.3.1 建筑物区分所有权的构成
• 1.3.2 建筑物区分所有权作为业主大会理论基础的分析
• 1.4 业主大会制度的意义
• 第2章 业主大会的法律地位
• 2.1 业主大会法律地位的理论争议
• 2.2 业主大会法律地位的立法模式
• 2.2.1 业主大会法律地位比较法考察
• 2.2.2 我国业主大会的法律地位
• 2.3 业主大会法律地位完善之我见
• 第3章 业主大会的组成、职权及法律责任
• 3.1 业主大会的成立——第一次业主大会
• 3.1.1 第一次业主大会召开的条件
• 3.1.2 第一次业主大会的召集人
• 3.1.3 第一次业主大会的会议内容
• 3.2 业主大会之召集
• 3.2.1 业主大会的召集人
• 3.2.2 业主大会的召集通知
• 3.3 业主大会表决权的计算
• 3.4 业主大会的决议
• 3.4.1 业主大会的决议方法
• 3.4.2 业主大会决议的效力
• 3.5 业主大会的职权
• 3.6 业主大会的法律责任
• 3.6.1 民事法律责任
• 3.6.2 行政法律责任
• 3.6.3 刑事法律责任
• 第4章 管理规约
• 4.1 管理规约的法律性质
• 4.2 管理规约的订立
• 4.3 管理规约的内容
• 4.4 管理规约的效力
• 第5章 业主大会的内外部法律关系
• 5.1 业主大会的内部法律关系
• 5.1.1 业主大会与业主及物业使用人的关系
• 5.1.2 业主大会与业主委员会的关系
• 5.2 业主大会的外部法律关系
• 5.2.1 业主大会与物业服务企业的关系
• 5.2.2 业主大会与物业管理行政部门的关系
• 5.2.3 业主大会与居民委员会的关系
• 5.2.4 业主大会和房地产开发商的关系
• 结论
• 参考文献
• 致谢
• 附录A 攻读硕士学位期间公开发表的论文目录