美国住房抵押贷款机构的流动性管理 ——基于对联邦住房贷款银行的研究

论文摘要

住房无疑是广大人民群众的基本需求之一,当前也已经演化为人民最为关切的问题之一。我国在90年代实行住房商品化改革,市场经济的自由化浪潮带来了我国房地产业突飞猛进的跨越式发展。在住房改革的过程中,逐步引入市场经济的因素以取代以前完全的计划经济模式,激励了住房产业的供给繁荣,各类房地产开发主体提供了丰富多样的住房产品,极大地满足了人民群众迫切的住房需要。但是,不容置疑的是,由于没有认清住房的特殊性质,我国的住房产业在引入市场化因素的同时,也带来了过度自由化的问题。住房是人民群众的生活必需品,即使是最低收入人群,也需要住房服务,它事关公民权利,因此兼具消费和投资的双重性质。由于政府对住房的特殊性认识不足,忽视了自己应承担的责任。目前房价持续上涨,房价收入比不断升高,中低收入家庭的购房压力极大,但政府在这方面给与的帮助却很少。当前,与高歌猛进的房地产业形成鲜明对比的是,广大中低收入人民的住房难问题也日益突出。近几年来,“住房难”已成为社会各界关注的焦点,这种状况严重制约了经济和社会的良性发展,部分严重的地方,甚至影响了社会的安定。当前,我国政府应该加强对住房产业的调控,向中低收入特殊人群提供住房,对缺乏市场化支付能力的弱势群体给予扶助。美国的房地产市场非常发达,在实现房地产业繁荣的同时,美国政府也较好地解决了中低收入民众的住房问题,实现了“居者有其屋”的法定目标。在如何为中低收入家庭提供资金和服务、为住房抵押机构提供流动性来源方面,美国的实践与理论经验都十分丰富。因此,通过研究美国住房抵押贷款机构的流动性管理,可以为我国解决当前的住房难问题提供非常重要的参考和实践标本。本文意在借鉴美国住房抵押贷款机构的流动性管理经验以及美国如何通过抵押贷款机构为中低收入家庭提供融资,通过重点分析联邦住房贷款银行（FHLB）的流动性运作模式和规律,总结出对我国发展住房抵押贷款有益的经验,结合我国具体国情,提出建立并完善相应抵押贷款机构的建议。本文从结构上看共分为六部分,第一章为前言,阐述了论文研究的背景、意义,介绍论文的主要结构、研究方法、文献综述和创新点等。目前国外学术界和银行界对联邦住房贷款银行在住房抵押贷款市场中的作用和影响进行了研究,主要集中在对FHLB的会员管理、对其他市场主体的作用机制、对抵押市场的影响等方面,但对联邦住房贷款银行的流动性的筹集和管理研究的较少。国内学者的研究集中在发展我国二级住房抵押贷款市场,研究成果主要集中在介绍国外住房抵押贷款的相关基本理论、住房抵押贷款证券化运作等方面,基本没有涉及如何在一级市场上为中低收入家庭提供流动性支持的研究,对美国在这方面的研究借鉴还很少。第二章整体介绍了美国住房抵押贷款机构融资的运行机制。首先简要介绍了美国传统住房融资模式及其缺陷,之后重点分析了当前美国一二级住房贷款市场协调发展的模式。当前的模式得益于美国政府的积极举措,美国从大萧条时期开始通过立法建立政府支持的企业为中低收入家庭的住房提供帮助,先是成立了联邦住房贷款银行,之后陆续有成立联邦国民抵押贷款协会、政府国民抵押贷款协会、联邦住房贷款抵押公司等,既降低了公民的住房成本,又实现了住房产业的繁荣。最后重点介绍了联邦住房贷款银行在整个住房贷款融资的结构中的重要作用。第三章从各个方面对整个联邦住房贷款银行系统进行详细地介绍。首先回顾了其发展与演变历程,从上世界30年代建立到因2008年金融危机而发生的改革,其在坚守为中低收入人群提供住房融资的目标的过程中,显现出对时代变化的适应性。之后本文介绍了其组织架构、会员的管理和提供的融资产品与服务,联邦住房贷款银行是由政府资助的联邦特许企业,但由私人入股成立并独立管理。它由12家国会特许的地区银行组成,根据法律规定,每一家银行只在法定的几个州独立地开展业务。FHLB主要是向会员提供流动资金,从而增加住宅按揭贷款的信贷供给和社区投资,同时还为社区发展和住房建设提供各种服务。最后,介绍了政府对该银行的监管和风险资本要求,联邦住房贷款银行的监管机构是联邦住房金融署。银行实施的是基于风险的资本要求方案,作为资本方案执行过程的一部分,FHFA要求FHLB提交风险评估模型及其管理这些风险的相关程序计划。根据《金融机构改革、复兴和实施法案》,FHLB必须受到两个最低资本比率的约束：即杠杆率和基于风险的资本率。得益于其对会员严格的贷款发行标准以及信贷监管政策,FHLB从未遭受过贷款损失。第四章重点研究了联邦住房贷款银行的流动性来源,由于它本身是政府为公共目的而创建,有资格以政府支持企业的地位获取信贷便利,加上政府部门的严厉监管,使它具有了很高的信用等级,发行的所有长期债务分别被穆迪和标准普尔评为Aaa和AAA评级,所有短期债务分别被穆迪和标准普尔评为P-1和A-1+。联邦住房贷款银行的主要融资渠道是发行贴现票据和债券,此外,它还可以通过可赎回和可回售债券、TAP发行计划、会员的资本金等手段筹集资金。第五章重点分析了联邦住房贷款银行实现其成立目标,即支持中低收入家庭购房并协助其所在社区的发展,的两个主要途径：经济适用房项目（Affordable Housing Program. AHP）、社区投资项目（Community Investment Program. CIP）。这些项目服务于中低收入人群并帮助需要的家庭增加住房自有率,FHLB利用法定留存资金为身体或精神残疾的家庭和在农村的家庭或美国人社区提供住房融资服务。第六章是在前文对联邦住房贷款银行介绍的基础上,分析并归纳了美国抵押贷款机构的相关经验。针对我国住房抵押贷款机构融资中的问题,提出了部分建议措施,如加强政府在住房市场中的作用、建立类似于联邦贷款银行的政府支持的企业以专门解决中低收入者的住房融资、制定并完善配套的法律法规以明确独立的住房政策目标、运用政府信用为中低收入人群担保。由于目前国内外学术界对联邦贷款银行的研究主要集中在对FHLB的会员管理、对其他市场主体的作用机制、对抵押市场的影响等方面,对其流动性的筹集和管理的研究较少。还没有对一级市场上抵押贷款机构流动性的来源问题进行详细研究,也没有对美国抵押贷款机构的借鉴和分析,尤其是一级市场上政府如何对中低收入家庭、弱势群体给予资金支持等问题进行探索。因此,本文将研究的重点设定为：从分析美国如何在住房抵押贷款一级市场为中低收入民众提供融资服务入手,详细研究了政府支持的企业——联邦贷款银行的运行和流动性管理,为我国解决当前的住房难问题提供的参考。这也恰恰是本文与众不同的创新之处,有着重要的研究意义。通过详细介绍和分析联邦住房贷款银行（FHLB）的流动性管理及其运行机制,总结包括流动性来源的管理、负债方式的创新等经验,可以对我国如何对中低收入家庭的购房和社区发展进行资助,如何建立并完善我国的政府抵押贷款机构,以更好地为中低收入人群提供住房金融的资金和服务等方面做出有益的实践参考。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 1. 前言
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究的意义
• 1.3 国内外相关研究
• 1.3.1 国外相关研究
• 1.3.2 国内相关研究
• 1.4 研究框架及创新
• 2. 美国住房融资市场的运行机制
• 2.1 美国住房融资模式
• 2.1.1 传统的"存-贷"模式与缺陷
• 2.1.2 一二级市场协同发展模式
• 2.2 住房贷款融资的结构和FHLB的作用
• 3. 联邦住房贷款银行（FHLB）运行机制
• 3.1 发展历程
• 3.2 组织架构
• 3.3 会员管理
• 3.3.1 会员政策的发展变化
• 3.3.2 会员标准
• 3.3.3 会员结构
• 3.3.4 成为会员所获得的好处
• 3.3.5 会员的退出
• 3.4 为会员提供的融资产品与服务
• 3.4.1 贷款类
• 3.4.2 信用证（Letters of Credit）
• 3.4.3 提供的服务
• 3.5 监管体系
• 3.6 银行的风险资本要求
• 4. 联邦住房贷款银行的流动性来源
• 4.1 贴现票据
• 4.2 债券
• 4.3 结构性债券
• 4.4 全球债务
• 4.5 龙头发行（TAP Issue）
• 4.6 会员的资本金投入
• 5. 低收入人群及社区发展的流动性管理
• 5.1 经济适用房项目（AHP）
• 5.1.1 AHP的申请条件
• 5.1.2 评级系统
• 5.1.3 AHP的分类
• 5.2 社区投资项目（CIP）
• 6. 政策建议
• 6.1 我国住房抵押贷款机构融资中的问题
• 6.2 给我国的重要启示
• 参考文献
• 致谢
• 在读期间科研成果目录