中国房地产价格地区差异的实证研究

论文摘要

房地产业是一国经济的重要部门,住房是国民的基本生活资料,因此房地产价格既是一国经济状态的指示器,又是高度关系民生和社会安定和谐的重大社会问题。纵观世界各国,因房地产价格狂涨暴跌导致泡沫经济的形成和崩溃对国民经济造成严重伤害的案例并不少见;再看国内,大量社会成员因房价过高无力购房而口吐怨言也时有所闻。因此,对房地产价格问题必须给予极大的关注。近年来,我国在房地产价格呈现不断升高态势,同时各地的房地产价格变化极不均衡,呈现出显著的地区差异。因此本论文着重对房地产价格的形成及其存在的地区差异进行了实证研究,旨在揭示各因素在房地产价格形成过程中的影响权重,试图通过实证分析提出相应的行之有效的政策建议。本文的逻辑结构是,首先从中国的房地产价格形成机制入手,分析了影响房地产价格的各个因素,在此基础上,运用中国20个城市的面板数据,选取地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、市区非农业人口、恩格尔系数、房地产投资完成额、商品住宅竣工面积六个解释变量,以商品房住宅均价为因变量,建立了城市商品住宅价格与其影响因素之间的模型,研究结果显示,解释力最强的是商品房住宅均价滞后一期的对数形式,说明全国房地产市场都存在一定程度的投机。分别建立东部、中部、西部最优商品房价格模型,结果显示三大地带的商品住宅价格受到宏观因素的影响各有不同:东部对商品房住宅均价影响最大的是投机因素,表明东部地区的投机水平较高,产生了一定的泡沫;从中部的回归方程来看,影响商品房住宅价格最大的因素是房地产投资完成额,说明中部的住宅价格主要受到供给因素的影响,与中央政府政策倾斜有着密切的联系;影响西部商品房住宅价格最大的因素是人均可支配收入,这说明西部的房地产价格主要还是受到经济发展水平的影响。此外,文章把地区差异作为虚拟变量引入模型,从分析结果来看,恩格尔系数对中西部的住宅价格拉动作用比较明显;房地产投资对中西部住宅价格影响较大。中西部的房地产市场比较严格遵守供求法则;东部房地产市场由于投机度比较大,房地产市场存在一定的泡沫,供求原理表现不明显。针对房地产市场价格存在的显著区域差异以及地方政府行为偏差,本文提出中央政府应采取区别对待的房地产价格调控思路:首先,加大宏观政策调控力度,降低房地产市场尤其是东部地区的房地产投机需求;其次,加快发展西部地区经济,灵活运用住房供给者补贴政策,平衡各地区住房市场的发展由于经济发展产生的地区性差别;第三,矫正地方政府在执行中央政府房地产调控政策中产生的偏差行为。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 引言
• 第一节 选题背景
• 第二节 选题目的和意义
• 一、选题目的
• 二、理论意义
• 三、实践意义
• 第三节 文献综述
• 一、国外学者对房地产价格的研究成果
• 二、国内学者对房地产价格的研究成果
• 第四节 研究方法、论文结构和主要创新点
• 第二章 我国房地产价格形成与发展
• 第一节 商品住宅价格的界定及内涵
• 一、商品住宅价格的界定
• 二、商品住宅价格的内涵
• 第二节 城市商品住宅价格的形成机制
• 一、商品住宅价格的形成
• 二、商品住宅价格的构成
• 第三节 我国房地产业发展概况
• 一、生产角度分析
• 二、消费角度分析
• 三、交易角度分析
• 第四节 中国房地产投资、价格和供求地区差异
• 一、房地产投资差异
• 二、房地产价格差异
• 三、房地产供求差异
• 小结
• 第三章 房地产价格的影响因素分析
• 第一节 房地产价格与房地产价格影响因素
• 一、房地产价格的特点
• 二、房地产价格影响因素概述
• 三、从供求层面分析房地产价格影响因素
• 第二节 房地产价格与房地产投资的相关关系分析
• 一、房地产价格和房地产投资的协整分析
• 二、房地产价格和房地产投资的格兰杰因果检验
• 三、对实证结果的进一步解释
• 第三节 房地产调控政策与房地产价格
• 一、地方政府与中央政府的共容利益与政策偏差
• 二、地方政府偏差行为分析
• 小结
• 第四章 中国房地产价格模型及地区差异实证研究
• 第一节 面板数据含义、作用及模型选择
• 一、面板数据的含义
• 二、面板数据的作用
• 三、面板数据模型选择
• 第二节 中国房地产价格模型及地区差异实证研究
• 一、变量的选取
• 二、全国城市房地产价格模型的实证分析
• 三、东、中、西部城市房地产价格模型的实证分析
• 四、加入地区差异虚拟变量的实证分析
• 小结
• 第五章 结论、建议与展望
• 第一节 主要结论
• 第二节 政策建议
• 第三节 需要进一步探讨的问题
• 参考文献
• 附录
• 后记