业主自治法律制度之完善

论文摘要

依照《中华人民共和国物权法》业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。而其配套行政法规《物业管理条例》中对业主委员会职责的规定是以业主聘请物业服务企业的委托管理方式为依据的。在物业管理活动中,业主及业主自治应当处于核心地位,这是基于业主对其物业所享有的财产权利。在业主自主对物业进行管理的场合,业主委员会发挥着更重要的作用。我国物业管理制度立法应当立足于业主自治,业主自治法律制度的完善才是物业小区正常维护运转的根本。当前业主自治的现状很不能让人满意。业主大会和业主委员会成立不起来,业主委员会不能有效的开展工作,或者业主委员会滥用权利损害业主利益。本文关注社会现实研究如何完善我国业主自治法律制度。本文在案例实证分析的基础上,运用比较法、法解释等方法进行研究。本文主要目的在于希望国家能将物业管理制度立法的重点转移到业主自治法律制度的完善上来。同时在完善我国业主自治法律制度时应当注意业主自治团体与业主之间权利义务关系的平衡。全文分为引言、正文、结论三部分,其中正文包括以下三章内容:第一章主要介绍业主自治的概念、范围、原则等基本理论。业主自治法律制度以建筑物区分所有权为基础。正是由于建筑物区分所有的特点要求业主自治法律制度的存在。业主自治团体与业主之间权利义务关系应当保持平衡。第二章主要分析我国当前业主自治法律制度的现状及不足。首先介绍我国的业主自治法律制度,然后在案例基础上介绍我国业主自治法律制度存在的问题。由于相关立法的不完善,一方面业主自治团体缺乏足够的权利保障开展物业管理活动,另一方面也存在业主委员会滥用权利的状况,对于业主委员会缺乏适当可行的制约机制。第三章主要提出完善我国业主自治法律制度的一些思考。笔者主张明确业主自治团体的法律地位,赋予业主自治团体和业主委员会相应的权利来保障业主自治活动,比如非常重要的物业管理费用的归集使用权。另一方面,也提出完善业主自治团体和业主委员会制约机制的建议,如给予业主请求赔偿的权利,通过信息公开来保障业主的知情权,可行的会议制度来方便决议和制约业主委员会。责任保险制度和责任免除制度有助于免去业主委员会成员履行职责的后顾之忧。外部权力的适当干预对于业主自治法律制度的完善也是必要的。

论文目录

• 摘要
• 引言
• 第一章 业主自治的基本理论
• 一、业主自治的概念和范围
• （一） 业主自治的相关概念
• （二） 业主自治的范围
• 二、业主自治的法理基础
• 三、业主自治的原则
• （一） 效率原则
• （二） 公开原则
• （三） 公平原则
• （四） 集体决策与强制参与原则
• 四、业主自治的制度安排及其理论依据
• （一） 交易成本理论
• （二） 避免双方垄断问题理论
• （三） "中间机构"理论或"第三方"理论
• 五、业主自治法律制度设计的核心
• 第二章 我国业主自治法律制度及其不足
• 一、我国的业主自治法律制度
• （一） 业主大会
• （二） 业主委员会
• （三） 业主的权利和义务
• 二、我国业主自治法律制度之不足
• （一） 业主自治团体的法律地位不明确
• （二） 业主自治机构产生制度不完善
• （三） 业主自治团体权利不足
• （四） 业主委员会的制约机制不完善
• （五） 业主委员会成员履责保障制度欠缺
• 第三章 我国业主自治法律制度的完善
• 一、业主自治团体的制度保障
• （一） 业主自治团体的法律地位
• （二） 业主自治机构的产生
• （三） 物业管理费用的归集使用权及其保障
• 二、业主委员会的制约机制
• （一） 业主请求赔偿的权利
• （二） 信息公开和业主的知情权
• （三） 可行的会议制度
• 三、业主委员会成员的责任保险制度和责任免除制度
• 四、外部权力的干预
• 结论
• 参考文献