商品房按揭中的风险与法律防范研究

论文摘要

90年代后期,我国为配合住房制度的改革,开始允许商业银行开办个人住房担保贷款,从而按揭制度得以从香港引入。按揭的担保方式解决了购房者当前的资金困难,促进了房地产开发商的销售,加速了房地产开发资金的运转,扩大了银行等金融机构的贷款业务,己经成为开发商、购房人和银行等普遍接受的一种融资担保方式。但是,在按揭贷款期间各种情况无法预测,按揭人的资信情况、偿还能力、房屋破损等许多风险难以控制。能否有效转移、分散各方的风险关系到按揭业务的良性发展,甚至关系到一国房地产金融市场的安全与稳定。所以,银行、开发商和购房人在按揭中的风险与法律防范成为一个重要的研究课题。本文共分四章:第一章按揭制度的概述。按揭一词是从香港传入,是香港学者对英美法上一种物的担保方式mortgage的翻译。我国大陆的房地产市场对按揭一词的使用,已溶入中国法律背景而形成了具有独特内涵的中国习惯法认可的法律术语。它是指不能或不愿一次性支付房款的购房人,将其与开发商之商品房买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行,或将其因与开发商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行,按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由开发商所有,开发商对按揭人还款提供连带保证责任的行为的总称。我国大陆实行的按揭,按照担保标的物形态的不同分为两类:期房(楼花)按揭和现房按揭。按揭法律关系,就其整体运行所涉及的所有法律关系,应从不同的主体出发,作不同的分类,其构成为:买卖关系、按揭关系和保险关系。通过对以上一般理论的研究,为更好地分析按揭中各方的风险,寻求更多地风险防范措施奠定了的基础。第二章分析了银行在按揭中存在的风险,并就此提出了相应的法律防范措施。首先是按揭中银行的风险防范。银行的常见风险包括:来源于开发商的风险、来源于借款人的违约风险、来源于被按揭房产的风险和来源于法律法规和政策的风险。银行的风险防范措施为:第一,强化按揭申请审查。包括加强对开发商的按揭申请审查、加强对购房人的资信审查。第二,加强银行自身对贷款风险的监控和管理。包括科学评估抵押房产、做好商品房按揭贷款合同的签订工作、拓宽融资渠道。第三,强化开发商的保证责任。第四,引入保险业介入机制。第五,积极发挥律师的参与作用。第三章按揭中开发商的风险与法律防范。开发商的常见风险包括:与购房人有关的法律风险、与银行有关的法律风险、开发商承担代偿责任后追偿权实现的风险以及有关不动产司法解释对开发商的风险。开发商的风险防范措施为:第一,由专业的担保公司取代开发商的保证地位。第二,在现行按揭操作方式下完善合同条款。包括完善与银行的按揭合作协议、完善与购房人的《商品房预售合同》。第三,可采取的其它风险预防措施。包括银行在一定程度内公开贷款审查方法及标准、签约前的银行预审程序、先期办理产权登记的委托手续以及符合与购房人解约条件的应及时协商或通过诉讼方式解决。第四章按揭中购房人的风险与法律防范。购房人的风险包括来自开发商的风险和来自银行的风险。对于来自开发商的风险防范措施包括:第一,审查主体资格。第二,审查预售条件。第三,审查合同。第四,注意定金的交付。第五,注意手续的保存。对于来自银行的风险防范措施包括:首先,调查该银行的资信情况,最大贷款额度,利率计算情况,是否需要保险,各自承担保险金额等。其次,注意按揭合同的贷款发放期限、方式、数额,拖延发贷的责任、利率,应还本息总额计算是否准确,月供方式、数额、期限是否合理、准确。再次,签约后,发现银行有违约迹象立即提出反对,向银行主张自己合同项下的权利。最后,请律师帮助解决相关法律问题,使购房人的利益得到最大程度的维护和保障。本文通过对按揭中银行、开发商和购房人的风险分析和防范措施研究,以期各方在按揭过程中,能够尽量避免和控制各种风险的出现,从而使我国的商品房按揭业务运行得更加安全和稳定。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 第一章 按揭制度的概述
• 第一节 按揭的概念、法律特征和种类
• 一、按揭的概念
• 二、按揭的法律特征
• 三、按揭的种类
• 第二节 按揭中的法律关系
• 第二章 银行在商品房按揭中的风险与法律防范
• 第一节 银行在按揭中存在的风险
• 第二节 银行风险的法律防范
• 一、按揭贷款法律制度的完善
• 二、加强银行风险内控制度的实施
• 三、相关法律制度的协调
• 四、政府的宏观调控和扶持
• 第三章 开发商在按揭中的风险与法律防范
• 第一节 开发商在按揭中的风险
• 一、保证责任本身所承担的法律风险
• 二、因保证责任所产生其它法律风险
• 第二节 开发商按揭风险的法律防范
• 一、从根本上解决开发商在按揭中的法律风险
• 二、在按揭现行操作方式下完善合同条款
• 三、可采取的其它风险预防措施
• 第四章 按揭中购房人的风险和法律防范
• 第一节 按揭中购房人的风险
• 一、与开发商有关的风险
• 二、与银行有关的风险
• 三、购房人自身有关的风险
• 第二节 购房人在按揭中的法律防范
• 一、与开发商有关的风险防范措施
• 二、来自银行的风险防范措施
• 结论
• 主要参考文献
• 攻读硕士学位期间发表学术论文情况
• 致谢