房价与地价的关系：逻辑分析、理论模型和数据检验

论文摘要

近年来,随着我国房价的整体快速上涨和土地出让方式改革,理论界和实务界对房价和地价相互关系的争论十分激烈,对两者相互关系的实证研究是判别各方观点正确与否的关键。本文在国内外有关房价与地价关系研究成果的基础上,针对中国房地产市场和土地交易市场的现状和特点,系统分析了房价和地价的内在互动机理,并采用全国和35个大中城市1999年1季度～2007年3季度的房屋销售价格指数和土地交易价格指数的时间序列数据,运用现代动态计量研究方法,定量描述了房价与地价之间的关系,并利用房地产经济学的理论知识对计量结果加以系统分析,最后提出相关政策建议。研究结果表明,样本期内的全国房价指数和地价指数的变化趋势存在一致性,都具有明显的时间趋势,呈现出波浪式上升的特征,并且近几年的增速明显加快,房地产的保值增值是一种长期趋势。房地产市场具有鲜明的区域性特征,各城市之间的房价和地价增速的差异在逐渐增大,各地房价和地价的增长呈现分化的趋势,并且地价增速的变异比房价要大得多,土地市场的区域性特征更加明显。协整检验和误差修正模型的结果表明:中国房价与地价的长短期关系是不一致的。从长期来看,房价和地价之间存在着均衡关系,当地价每变动1个百分点时,房价就会同向变化约0.853个百分点;而在短期内,当地价每变动1个百分点时,房价则会正向变化约0.736个百分点,地价对房价的长期影响更为显著;另一方面,房价对地价的短期影响很小。Granger的检验结果显示:短期内房价和地价之间只存在单向的因果关系;长期内房价和地价之间存在双向的因果关系。通过对全国30个大中城市数据检验发现,各城市之间的房价与地价的关系复杂且因地而异,但是大多数城市基本上还是与全国整体层面的结论相一致,即短期内地价对房价有显著的影响,长期内二者互为因果关系。另外,检验结果也显示房地产市场需求旺盛,投机度高的地区,其房价容易表现出不平稳性。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 1 绪论
• 1.1 研究的背景
• 1.2 研究的目的
• 1.3 研究的主要内容
• 1.4 研究的思路和方法
• 1.5 研究的意义
• 1.5.1 学术意义
• 1.5.2 实践价值
• 2 国内外研究评述和理论源泉
• 2.1 国外研究现状
• 2.1.1 房地产市场均衡的研究概况
• 2.1.2 房地产市场互动机理的研究概况
• 2.1.3 地价与房价关系的研究现状
• 2.2 国内关于房价与地价关系研究的回顾和评述
• 2.3 国内关于房价与地价关系实证研究的概况
• 2.4 房价与地价关系的理论源泉
• 2.4.1 地租理论
• 2.4.2 地价理论
• 2.4.3 均衡理论与非均衡理论
• 2.4.4 产权理论
• 3 地价与房价的逻辑分析与理论模型
• 3.1 地价的内涵和构成
• 3.1.1 地价的本质
• 3.1.2 地价的表现形式
• 3.1.3 地价的基本特征
• 3.1.4 地价的影响因素
• 3.1.5 地价的构成
• 3.2 土地市场的供求分析和地价的形成机制
• 3.2.1 土地市场的需求分析
• 3.2.2 土地市场的供给分析
• 3.2.3 土地价格的形成机制
• 3.3 房价的内涵和构成
• 3.3.1 房价的实质
• 3.3.2 房价的基本特征
• 3.3.3 房价的影响因素
• 3.3.4 房价的构成
• 3.4 房地产市场的供求理论及价格形成机制
• 3.4.1 房地产市场需求分析
• 3.4.2 房地产市场供给分析
• 3.4.3 房价的形成机制
• 3.5 房价与地价的相互作用机理
• 4 房价与地价关系的实证研究
• 4.1 研究方法与数据模型
• 4.1.1 单位根检验
• 4.1.2 协整检验
• 4.1.3 误差修正模型
• 4.1.4 格兰杰因果关系检验
• 4.2 指标选取与数据来源
• 4.3 数据检验结果
• 4.3.1 全国层面的计量分析
• 4.3.2 城市层面的数据检验结果
• 4.3.3 小结
• 5 研究结论与政策建议
• 5.1 研究结论
• 5.2 政策建议
• 5.2.1 有效调控土地出让市场
• 5.2.2 建立多元性、多层次的房地产市场结构体系
• 5.2.3 有针对性的调控房地产市场的需求
• 5.2.4 建立和完善房地产市场的信息披露机制
• 5.2.5 房地产金融的改革和创新
• 5.3 后续研究工作的展望
• 致谢
• 参考文献
• 附录
• A. 作者在攻读学位期间发表的论文目录
• B. 作者在攻读学位期间取得的科研成果目录
• C. 30个大中城市房价销售价格指数和土地交易价格指数数据