论我国的按揭法律制度

论文摘要

鉴于按揭制度在我国的现状,有必要对我国的按揭制度进行论述。“按揭”起源于英美法,主要指不动产买卖中债的一种担保形式。英美法中按揭制度的产生以西方经济学上的“预期收入理论”为理论基础,经历了普通法上的按揭、衡平法上的按揭和近代法律上的按揭三个阶段,逐步演变成为现代英美法中的按揭法律制度;传统英美法中房地产按揭与房地产抵押在文字、概念、性质等方面都有所区别。我国的“按揭”是从英美法翻译而来,经香港传入大陆,在我国特定社会经济背景下已经具有独特含义。我国的按揭制度也是以房地产业、金融业的发展为经济基础而产生的,其主体为购房人、房地产开发商及按揭银行三方主体;内容包括房屋买卖合同关系、借款合同关系、抵押担保关系三个基础法律关系;其目的是购置房地产;按揭中房地产买卖合同的标的与抵押担保合同的标的具有同一性;按揭在抵押担保标的向政府主管机关办理登记手续后方生效;按揭权通过优先受偿得以实现。对于我国按揭制度的法律性质,法学界主要存在所有权保留说、抵押说和权利质押说三种学说,但都未能准确、全面地表述按揭制度所涉及的全部法律关系。按揭制度是我国目前存在的一种贷款担保制度,它具有独特的法律结构,难以用现有担保形式来确定其法律性质。我国商品房买卖大部分是以期房预售方式进行的,期房按揭具有独特的含义、法律特征、法律性质和效力。根据我国《民法通则》、《担保法》和相关司法解释,结合法学理论学说和司法实践,按揭中抵押权行使的条件为借款人未能按照按揭借款合同约定如期足额偿还借款达到一定程度;按揭中抵押权行使的方式包括以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物,以公开拍卖抵押物为最佳方式;按揭中抵押权效力一般及于抵押权设立之前的附合物,而不及于抵押权设立后的从物。我国应尽快健全按揭法律制度,协调相互矛盾的法律、法规和规章,确定按揭制度的法律性质,使按揭制度适应我国经济发展现状,更好地规制社会运行。

论文目录

• 中文提要
• 英文提要
• 引言
• 一、按揭的含义
• （一）按揭的词源
• （二）我国按揭的含义
• 二、按揭法律制度的历史沿革
• （一）按揭产生的经济学理论基础
• （二）按揭法律制度的创立过程
• 1、英国法上按揭制度发展的三个阶段
• 2、普通法按揭与衡平法按揭之间的区别
• （三）按揭与房地产抵押的比较
• 三、我国的按揭制度产生的经济基础及其法律结构
• （一）我国按揭制度产生的经济基础
• （二）我国按揭制度的法律特征
• （三）我国按揭制度所涉及的法律关系
• （四）按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款的比较
• 四、我国按揭制度的法律性质
• （一）所有权保留说
• （二）抵押说
• （三）权利质押说
• 五、期房按揭
• （一）期房按揭的含
• （二）期房按揭的法律特征
• （三）期房按揭中抵押标的物的条件
• （四）期房按揭中的期房买卖
• （五）期房按揭中担保关系的性质
• （六）期房按揭中的期房抵押与预登记
• 1、期房抵押登记
• 2、期房抵押登记的效力
• （七）期房按揭期间按揭权人的权利
• （八）我国期房按揭的现状
• 六、按揭中抵押权的行使
• （一）按揭中抵押权行使的条件
• （二）按揭中抵押权行使的方式
• 1、抵押权行使方式的确定方法
• 2、竞买人范围的确定
• 3、拍卖所得价金的分配
• 4、拍卖中抵押物不能卖出时的处理方式
• 5、任意拍卖中对抵押人利益的保护
• （三）按揭中抵押权的范围
• 1、按揭中抵押房屋装修物的法律性质
• 2、按揭中抵押权对附合物的效力
• 3、按揭中抵押权对于设立后所增加从物的效力
• 结语
• 参考文献