房地产投资信托之投资者保护研究

论文摘要

房地产投资信托是我国房地产市场的又一大创新型融资方式,它是指信托机构通过公开或者私募方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,以房地产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。然而这样的新型房地产融资方式却在实际操作过程中因相关法律法规的不健全而导致各类法律风险的产生,本文欲通过对我国现行信托法律制度以及其他相关法律制度的梳理揭示房地产投资信托中的投资者风险,并从投资者受益权以及投资者保护的角度出发构建我国房地产投资信托投资者保护法律框架。本文共分为四部分,在绪论中,笔者就房地产投资信托投资者保护的选题背景、研究现状和本文的意义及分析路径进行阐述。在本文第一部分,笔者简要介绍了房地产投资信托的含义和发展,梳理了我国针对房地产投资信托的立法,其中侧重关注了针对投资者保护的立法,如关联交易制度、托管制度、信息披露制度、赔偿准备金制度、资格管理制度、合格投资者制度。在本文的第二部分,笔者围绕房地产投资信托投资者最重要的信托受益权展开,就信托受益权的性质而言,笔者通过比较了英美法系和大陆法系的观点,从保护信托投资者角度出发,将其定位为一种特殊的物权。而就受益权的流动,笔者对现行转让和质押方法在制度构建和有效性问题上提出质疑。在本文的第三部分,笔者从房地产投资信托投资者所面临的风险入手,用大量笔墨集中论述了其内部法律风险和外部法律风险。其中内部法律风险主要阐述了信托法律关系中的受托人风险,包括我国信托法上的基本制度遗漏以及具体约束不力;而外部法律风险则指房地产业风险、信托财产公示风险、信托收益税收风险、信托监管风险等。在本文的第四部分,笔者以保护房地产投资信托投资者为出发点,从信托法、信托业法、房地产法、税法等多维角度就投资者保护立法提出自己的立法建议。信托的基本价值趋向是自由与效率,信托从它诞生的那天起就洋溢着对制度的反抗与对效率的追求。但更重要的是,我国信托制度在房地产金融创新的同时,也必须从投资者的利益出发保证房地产投资信托的合法合规地健康发展。笔者希望通过本文的实证分析和比较研究能为我国建立起一个全面、有效的房地产投资信托投资者保护制度。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 绪论
• 一、选题背景
• 二、研究现状
• 三、本文的意义和分析路径
• 第一章 房地产投资信托投资者保护简介
• 第一节 房地产投资信托的含义及发展
• 一、信托的含义
• 二、房地产投资信托的含义
• 三、房地产投资信托与房地产投资信托基金（REITs）的区别
• 四、房地产投资信托在我国的发展
• 第二节 我国房地产投资信托的特征和立法
• 一、房地产投资信托制度框架特征
• 二、我国房地产投资信托之立法探索
• 第二章 房地产投资信托投资者受益权探讨
• 第一节 信托受益权的性质
• 一、英美法系
• 二、大陆法系
• 三、本文观点
• 第二节 信托受益权的内容
• 第三节 房地产投资信托投资者受益权流动性风险
• 第三章 房地产投资信托投资者具体风险类型
• 第一节 内部法律风险——以受托人为中心
• 一、基本信托法律制度遗漏
• 二、受托人具体约束规范不力
• 第二节 外部法律风险
• 一、房地产领域宏观调控影响
• 二、信托财产登记问题
• 三、房地产估值体系稚嫩
• 四、信托所得税制度缺失
• 五、房地产投资信托监管薄弱
• 第四章 完善房地产投资信托之投资者保护制度
• 第一节 信托法的完善
• 一、厘清信托基本制度
• 二、明确受托人信义义务
• 三、保障投资者的权利
• 四、解决信托财产的登记及登记效力
• 五、规范受托人的民事责任
• 第二节 信托业法的建立
• 一、减少信托公司信用风险
• 二、加强信托业监管
• 三、推进信托业自律
• 第三节 房地产制度的修正
• 第四节 信托税收制度的补充
• 结论
• 参考文献
• 在读期间发表的学术论文与研究成果
• 致谢