中国城镇住房价格宏观波动及其微观机制研究

论文摘要

住房基本制度改革以来,我国城镇住房价格的快速增长与剧烈波动引起城镇居民、开发商、政府及学术界的广泛关注与激烈争论。由于理论依据、分析方法、采用数据存在差异,对住房价格的激烈争论形成两种对立的观点。鉴于住房市场在各国经济的重要地位与作用,国内外学者对住房价格及其波动进行了大量理论与实证研究。本文从住房价格宏观波动这一经济现象分析入手,对我国住房价格宏观波动及其微观机制进行研究,并从住房空置角度对我国住房市场效率进行探讨。本文介绍了住房同质假定下的住房价格供需研究范式与住房异质假定下的特征价格研究范式,认为供需研究范式忽视了住房异质特征对住房价格的影响,而特征价格研究范式在推广性方面存在局限。为克服以上两种研究范式的局限,本文提出住房价格综合研究范式,并讨论了住房价格综合研究范式的应用条件以及逻辑思路。按照住房价格研究范式第一种逻辑思路,本文对我国城镇住房价格宏观波动进行计量分析。采用住房基本制度改革后我国31省级行政区1999—2006年住房市场面板数据,运用截面固定效应方法对住房价格宏观波动与收入、就业、住房抵押贷款利率、建筑成本等基本经济变量进行定量分析。结果表明,1999—2006年我国城镇住房价格宏观波动可以由住房市场基本经济变量解释,为我国住房价格宏观波动总体判断提供了定量分析依据。为更好理解我国城镇住房价格宏观波动的原因,本文对住房市场经济主体相互作用进行分析,探讨住房价格宏观波动的微观机制。本文运用完全信息动态博弈方法对住房市场基本经济主体销售者一购买者行为进行分析,通过博弈均衡求解及基础模型拓展,提出住房最优定价条件及其影响因素,解释了开发商促销行为及政府土地出让策略对住房最优定价的影响。由于土地出让用途比例安排基本上决定住房供应结构进而影响住房价格,因而,本文对中央政府与地方政府收益函数进行分析,得出中央政府与地方政府土地出让用途最优比例。进一步通过中央政府—地方政府博弈分析,提出土地出让用途安排中中央政府对地方政府政策执行的最优监督概率及地方政府执行政策的最优概率。住房投机行为是住房市场局部过热甚至产生泡沫的主要原因。本文通过税收歧视政策下二手房销售者盈利条件分析,认为个人住房转让营业税、个人所得税税收歧视政策,提高了投机类型销售者盈利门槛,降低了投机类型销售者预期净收益,对住房投机行为产生抑制作用。同时,本文对税收歧视政策在物业税设计中的应用进行了探讨。最后,本文对住房价格机制检验进行分析。住房价格机制决定了住房市场资源配置效率,而住房空置是衡量住房市场资源配置效率的重要依据。运用动态匹配理论,本文解释了住房空置的形成,提出“自然”空置率的计算方法。将“自然”空置率作为检验住房价格机制的重要依据,探讨了降低住房空置率的主要措施。论文的创新性工作包括以下三个方面:(1)提出住房价格综合研究范式并在住房价格宏观波动定量分析中进行初步运用。在住房价格供需理论研究范式与特征价格理论研究范式评析基础上,提出住房价格综合研究范式。采用住房基本制度改革后我国31省级行政区1999—2006年住房市场面板数据,在住房价格宏观波动定量分析中对住房价格综合研究范式按照第一种逻辑顺序进行了初步运用,为我国城镇住房价格宏观波动总体判断提供了定量分析依据。(2)通过住房市场经济主体相互作用分析,研究影响住房价格宏观波动的微观机制。对住房市场销售者—购买者行为进行多期博弈分析,并对基础模型进行拓展,根据销售者—购买者博弈均衡条件,提出住房最优定价条件及其影响因素(交易时间偏好系数及市场条件变化系数)。住房供应结构由土地使用权出让用途安排基本决定。通过中央政府与地方政府收益函数分析,得出中央政府与地方政府的土地出让用途最优比例,进而对中央政府—地方政府博弈行为进行分析,提出在宏观政策执行中中央政府的最优监督概率与地方政府的最优执行概率。通过二手房销售者盈利条件分析,解释了个人转让住房营业税与个人所得税税收歧视政策对住房投机需求的抑制作用,并提出税收歧视政策在物业税设计中的应用思路。(3)提出住房价格机制的验证依据——“自然”空置率以“自然”空置率为依据,可以判断住房市场空置率的高低,从而衡量住房市场资源利用效率的高低,检验住房价格机制的有效性。本文运用动态匹配理论解释了住房空置的形成,提出“自然”空置率的计算方法及影响因素。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 研究背景与问题的提出
• 1.1.1 城镇住房市场发展现状
• 1.1.2 问题提出
• 1.2 国内外研究现状述评
• 1.2.1 住房价格决定的理论研究
• 1.2.2 住房价格决定的实证研究
• 1.2.3 我国住房价格宏观波动的争论
• 1.2.4 住房价格微观机制研究
• 1.2.5 住房市场效率
• 1.3 本文的研究目的和意义
• 1.4 研究方法与全文结构
• 1.4.1 概念界定与研究对象
• 1.4.2 基本假说与研究方法
• 1.4.3 本文基本思路
• 1.4.4 全文结构
• 第2章 住房价格决定的理论基础
• 2.1 住房同质假定下的住房价格理论研究
• 2.1.1 存量—流量理论
• 2.1.2 服务流量模型
• 2.1.3 缩约模型
• 2.1.4 资产定价理论
• 2.2 住房异质假定下的特征价格理论
• 2.2.1 特征方法
• 2.2.2 重复销售方法
• 2.2.3 混合方法
• 2.3 住房价格综合研究范式
• 2.3.1 前提假定
• 2.3.2 基本模型
• 2.3.3 综合研究范式应用探讨
• 2.4 完全信息动态博弈理论
• 2.4.1 完全信息动态博弈概念
• 2.4.2 子博弈精炼纳什均衡
• 2.4.3 完全信息动态博弈理论与方法在本文的应用
• 2.5 匹配理论
• 2.5.1 匹配理论在组织管理理论中的应用
• 2.5.2 匹配理论在营销理论中的应用
• 2.5.3 匹配理论在本文的应用
• 2.6 本章小结
• 第3章 住房价格宏观波动及影响因素分析
• 3.1 全国城镇住房价格宏观波动特点
• 3.2 住房价格宏观波动影响因素
• 3.3 模型与数据检验
• 3.3.1 理论模型
• 3.3.2 计量模型与数据选取
• 3.3.3 面板数据相关检验
• 3.4 实证分析
• 3.4.1 模型选择与估计
• 3.4.2 结果分析
• 3.5 本章小结
• 第4章 住房销售者最优定价行为研究
• 4.1 住房市场主要参与经济主体及其相互关系
• 4.2 销售者与购买者之间的博弈行为
• 4.3 销售者最优定价的基础模型:1-1-1模型
• 4.3.1 住房交易过程
• 4.3.2 前提假定
• 4.3.3 均衡条件与最优定价
• 4.3.4 交易时间偏好系数与最优定价
• 4.3.5 市场条件变化与最优定价
• 4.4 销售者最优定价模型拓展（一）:1-m-n模型
• 4.4.1 交易过程、博弈模型及均衡条件
• 4.4.2 促销对最优定价的影响
• 4.5 销售者最优定价模型拓展（二）:1-m-n
• 4.5.1 交易过程、博弈模型及均衡条件
• 4.5.2 销售者数量对住房最优定价的影响
• 4.6 本章小结
• 第5章 住房供应结构决定——保障性住房用地比例选择
• 5.1 政府行为前提假定
• 5.2 分税制下中央政府与地方政府财政收益划分
• 5.3 地方政府总收益函数分析
• 5.3.1 地方政府社会收益函数
• 5.3.2 地方政府财政收益函数
• 5.3.3 地方政府总收益函数与保障性住房用地比例选择
• 5.4 中央政府总收益函数与保障性住房用地比例选择
• 5.5 中央政府与地方政府的博弈
• 5.5.1 理论模型
• 5.5.2 混合战略纳什均衡
• 5.5.3 政策含义
• 5.6 本章小结
• 第6章 税收歧视政策对二手房销售者影响分析
• 6.1 税收歧视政策含义
• 6.2 我国住房市场税收歧视政策
• 6.3 二手房销售者收益模型
• 6.3.1 二手房销售者一般收益模型
• 6.3.2 税收歧视政策情况下二手房销售者收益模型
• 6.4 税收歧视政策对不同类型二手房销售者的影响
• 6.4.1 二手房销售者类型
• 6.4.2 不同类型二手房销售者收益分析
• 6.4.3 加强营业税、所得税歧视政策效应的措施
• 6.5 税收歧视政策在物业税税率设计中的应用探讨
• 6.5.1 国外物业税优惠政策导向及主要形式
• 6.5.2 我国物业税税收优惠政策设计思考
• 6.5.3 物业税税收歧视政策对住房投机行为的影响
• 6.6 本章小结
• 第7章 住房空置的决定与住房市场效率
• 7.1 住房市场效率与住房空置的含义
• 7.1.1 住房市场效率
• 7.1.2 住房空置
• 7.2 住房空置的形成
• 7.3 “自然”空置率的决定
• 7.4 影响“自然”空置率变化的基本因素
• 7.4.1 家庭资产状况变化对“自然”空置率的影响
• 7.4.2 增量住房对“自然”空置率的影响
• 7.5 本章小结
• 结论
• 一、主要结论
• 二、论文创新
• 三、研究展望
• 致谢
• 参考文献
• 攻读博士期间发表的论文及科研成果
• 一、发表的论文
• 二、科研成果