论文摘要
物业管理在我国作为一种朝阳产业，是伴随着住房制度改革和房地产业的发展而逐渐出现的，其产生具有必然性。在物业管理中，业主作为建筑物区分所有权人，在物业管理中居于主导和核心地位，故业主自身所进行的管理应是物业管理中相当重要的部分。我国于2003年5月28日颁布的《物业管理条例》虽确立了业主自治制度，但这些规定都比较粗略，具体的操作性很弱，离真正完善的业主自治制度还相差甚远，相比《条例》来说，2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》在立法上具有一定的先进性，其以维护私人的物权为原则，着重强调对业主权利的保护及业主行为的规范，是我国物业管理立法的有效补充。然而由于我国的物业管理观念形成尚不成熟，在业主自治机构对物业的管理问题上以及业主自治机构与业主、行政主管部门和物业管理企业的关系上，无论从理论还是实践出发，都还有待进一步地明确。鉴于此，本文从我国现行业主自治制度的理论基础出发，通过对我国现行各业主自治机构发展现状深入详细地分析，包括业主、业主大会、业主委员会的法律地位、职能，及相互关系等，剖析了目前我国业主自治制度中存在的问题，并对当今国内外关于业主自治的立法予以比较，为完善我国业主自治法律制度提出一些建议。本文运用了历史研究的方法、法社会学的方法以及比较分析的方法对业主自治机构予以分析和阐述。在概括业主自治的涵义和相关理论的基础上，通过对我国现行各业主自治机构立法分析，挖掘各业主自治机构的发展现状；另外，通过对其他国家有关业主自治机构的立法的比较分析，总结出我国业主自治的缺陷及应当改进之处。本文的创新之处主要表现在：首先，能够从现象深入到本质，由浅到深，逐步深入，来分析我国现行各业主自治机构的现状、目前存在的主要问题以及实践中产生的矛盾；其次，全文贯穿了新《物权法》的相关立法，最后还总结出相对于先前有关物业管理的立法，该法关于业主自治制度规定之立法改进；最后，本文总结了其他国家和地区的先进经验，并结合我国实践，提出适合于我国的物业管理行业发展的借鉴意见。全文包括引言、正文和结论三个部分，其中正文共分为四章：第一章着重对业主自治制度基本理论的研究，包括对业主自治的概念、业主自治的产权基础和契约基础的阐述；第二章主要是对我国现行立法关于业主自治制度规定的分析，具体针对各自治机构的法律地位、职能、相互关系及其在实践中产生的问题及我国业主自治制度存在的缺陷；第三章力图对国内外关于业主自治制度的立法进行分析，主要介绍香港、台湾及日本有关业主自治制度的相关先进立法；第四章致力于对我国现行业主自治制度的完善。分析我国《物权法》有关业主自治规定的新颖性，借鉴其他国家和地区的先进经验，引进国内外先进的有关业主自治机构的设置，对我国现行的业主自治机构予以重置，最后对我国业主自治的监督制度提出一些完善的建议。