某房地产开发投资可行性分析

论文摘要

随着我国社会主义市场经济的稳步发展,房地产投资活动日益活跃,房地产已成为第三产业的重要组成部分。房地产业经历了1992-1998年的大发展和后来的消化调整时期,从2002年逐渐走出忽冷忽热、波动不定的状况,向按需定价、供需相对均衡的市场体系发展。在未来几十年,我国经济持续快速发展,快速的经济增长必将要求房地产、住宅业保持适度的增长。但是,房地产投资规模大、周期长,受自然因素以及社会、经济、政治等诸多因素的影响面临较多的不确定性,而具有教大的风险。一旦决策失误就会给投资者带来巨大的甚至是毁灭性的损失,而决策的准确性依赖于房地产投资可行性分析。本文在充分了解房地产投资的特点的基础上,构建一个系统的可行性分析框架,利用这一分析框架开展投资可行性分析工作,为投资者的投资决策提供可靠的理论依据。从本质上看,无论作为投资工具或投资主体,投资分析总是遵从同样的模式,即在投资决策前,对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究,对建成后的经济效益进行科学的预测和评价;在此基础上,根据不同的时间和风险度加以校正,然后根据预期风险和预期回报等,得出该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见,为项目投资决策提供可靠的科学依据。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 房地产投资的基本概念
• 1.1.1 房地产投资的特点
• 1.1.2 能够抵御通货膨胀的影响
• 1.1.3 受政策影响较大
• 1.2 房地产市场的区分
• 1.3 房地产投资风险
• 1.4 房地产开发投资研究方法与现状
• 1.4.1 国内外房地产投资发展研究
• 1.5 本文的研究内容及研究方法
• 1.5.1 研究的背景
• 1.5.2 研究的内容
• 1.5.3 研究的方法
• 2 房地产投资项目可行性研究
• 2.1 房地产投资项目可行性研究概况
• 2.1.1 房地产投资项目可行性研究的作用
• 2.1.2 房地产投资项目可行性研究的依据
• 2.2 房地产投资项目可行性研究的方法
• 2.3 房地产投资项目可行性研究的内容
• 2.3.1 房地产投资项目背景的研究
• 2.3.2 房地产市场的调查和预测
• 2.3.3 房地产投资项目的风险分析
• 2.3.4 房地产投资项目开发地址的选择和获取
• 2.3.5 房地产投资项目的规划设计
• 2.3.6 房地产投资项目的自然环境分析
• 2.3.7 房地产投资项目的经济环境分析
• 2.3.8 房地产项目经济技术评价的基本方法
• 2.3.9 房地产投资项目的国民经济分析
• 2.3.10 房地产投资项目的综合评价
• 3 房地产投资不确定性分析
• 3.1 敏感性分析
• 3.1.1 敏感性分析的方法和步骤
• 3.2 房地产投资风险
• 3.2.1 政治风险
• 3.2.2 金融风险
• 3.2.3 市场风险
• 3.2.4 经济风险
• 3.2.5 利率风险
• 3.2.6 商业风险
• 3.2.7 变现风险
• 3.2.8 购买力风险
• 3.2.9 拖欠风险
• 3.2.10 或然损失风险
• 4 工程案例分析
• 4.1 项目情况简介
• 4.2 宏观投资分析
• 4.2.1 南宁市宏观经济及人口分析
• 4.2.2 南宁市未来几年房地产发展趋势
• 4.3 区域市场研究
• 4.3.1 项目的区域环境
• 4.3.2 消费者特征分析
• 4.3.3 潜在消费者需求分析
• 4.4 项目产品定位
• 4.5 项目投资与成本费用估算
• 4.5.1. 开发成本估算
• 4.5.2 开发费用估算
• 4.5.3 总成本费用汇总及分摊
• 4.6 项目销售收入测算
• 4.6.1 住宅销售单价的确定
• 4.7 资金筹措、投资计划及借款利息
• 4.7.1 资金筹措与投资计划
• 4.7.2 贷款本金的偿还及利息支付
• 4.8 建设项目的财务评价
• 4.8.1 税金计算
• 4.8.2 损益表与静态盈利分析
• 4.8.3 现金流量表与动态盈利分析
• 4.9 项目不确定性分析
• 4.9.1 盈亏平衡分析
• 4.9.2 敏感性分析
• 5 结论与建议
• 5.1 结论
• 5.2 建议
• 致谢
• 参考文献
• 附录