日本房地产泡沫对我国当前房地产发展的启示

论文摘要

自2003年以来,我国房地产行业出现突飞猛进的发展,在拉动国民经济快速增长的同时也引发了房地产价格过快上涨等社会问题,由此我们有必要对20世纪80年代末日本房地产泡沫产生的背景及原因进行系统的研究。通过对日本房地产泡沫时期与中国当前房地产宏观经济环境的比较,以及两国房地产相关指标的对比分析,我们得出我国目前房地产市场已经存在一定程度的泡沫。因此,我们必须积极吸取日本房地产泡沫的经验教训,通过制定一系列相关措施尽快化解已产生的房地产泡沫,从而保证我国房地产行业持续、健康、稳定的发展。全文内容一共分为六个部分,第一部分是文章绪论,主要讲述了国内外对泡沫、泡沫经济、房地产泡沫的研究现状,以及论文的研究思路和研究方法。本论文的主要研究思路是先是分析20世纪80、90年代日本房地产泡沫的产生、膨胀及破灭的过程,然后对日本房地产泡沫时期与我国当前房地产行业发展现状进行比较分析,从而得出我国当前房地产行业的发展是否存在泡沫,如果存在泡沫,我们应该采取哪些措施来规避房地产泡沫的进一步恶化,从而保证我国房地产业的持续稳定发展。本论文的主要研究方法有理论联系实际的方法和规范分析与实证分析相结合的方法。文章第二部分是本文的理论基础,主要对房地产泡沫概念的界定、房地产泡沫的成因进行了系统理论分析。目前对房地产泡沫概念的界定还存在很多争议,作者认为可以将房地产泡沫看成一种货币现象。类似于通货膨胀,物价的大涨大跌背后有着深刻的货币动因,同样,资产价格的大起大落也是如此。房地产价格的剧烈震荡只是房地产泡沫的表现形式,房地产价格变动的根本原因在于其背后的货币现象,因此可以说房地产泡沫就是大量货币对特定缺乏弹性的资产不断追逐的结果,也可以将房地产泡沫定义为大量货币对房地产市场进行不断投机的结果。房地产泡沫的生成原因比较复杂,其生成因素包括房地产的资产特性、房地产市场的信息不对称、微观经济体的行为、银行的信贷政策等等。本文就是从这几个生成因素出发来具体分析房地产泡沫产生的原因。第三部分详细分析了上世纪80年代日本房地产泡沫产生的背景、原因及房地产泡沫破灭的过程。通过对日本房地产泡沫的系统研究,可以使我们对房地产泡沫的认识更加深刻,从而能够有效借鉴日本房地产泡沫的经验教训来正确解决我国目前房地产行业出现的问题。日本房地产泡沫的产生过程比较复杂,而且有着深厚的历史背景。1985年广场协议签订后,日元出现大幅升值,日本外贸出口严重受阻,因此国内必须转化经济增长方式,并以扩大内需为主线,通过刺激国内投资及消费来拉动国民经济快速增长,当时,日本国内扩大内需主要放在了房地产开发领域,从而造成日本房地产行业的飞速发展以及房地产价格的急剧上升,这便为之后日本房地产泡沫的产生埋下了隐患。1986年4月前川报告的公布,使得日本国民对日本未来发展状况形成良好预期,由此引发了国内对房地产行业的投机热潮。同时,日本国内实施的低利率政策也使得市场中货币供给充足,从而刺激了房地产行业的投机行为。更为重要的是日本银行业存在土地担保融资信用机制,这一机制的实施除了可以根据已持有土地作为担保进行贷款,还可以将贷来的资金购买新的土地,并在看好未来地价升值的情况下,继续将其作为担保进行贷款并购买新的土地。通过如此循环,当时没有人相信土地价格会下跌,从而加剧了房地产泡沫的膨胀。然而,日本国内土地担保融资信用机制在土地价格上涨期间还能有效运转,可以带动房地产业及其其相关产业的快速发展。但是,一旦土地价格开始贬值,这种担保融资信用机制就会遭到破坏,这也为之后日本房地产泡沫的破灭埋下了伏笔。日本房地产泡沫出现以后,日本房价继续一路上扬,这便使得没有房子的居民根本无力购买住房,由此引发了一系列严重的社会问题,加上日本政府后来对房地产价格的抑制政策,使得日本房价从1991年开始出现猛烈下降,随后日本房地产泡沫开始出现破裂。第四部分对我国近代房地产业的发展沿革进行了系统论述,指出我国近代房地产业的发展共分为四个阶段,分别为我国房地产业的初步发展阶段、我国房地产业的快速发展阶段、我国房地产业的调整发展阶段和我国房地产业的持续繁荣阶段。我国目前房地产行业的发展正处于持续繁荣阶段。第五部分通过对日本房地产泡沫时期与中国当前房地产宏观经济环境的比较,以及两国房地产相关指标的对比分析,得出我国目前房地产行业的发展已经存在一定程度的泡沫。因此,我国必须积极吸取日本房地产泡沫的经验教训,通过制定一系列相关措施尽快化解已产生的房地产泡沫,从而保证我国房地产行业持续、健康、稳定的发展。本部分先是分析了日本房地产泡沫时期与我国当前宏观经济环境的相似点,分别从贸易不均衡现象、金融市场不断开放、扩大内需政策以及民间流动资金过剩等几个方面进行了详细对比分析,指出我国目前经济环境与日本房地产泡沫前期极其相似,并结合我国房地产发展现状从而推断我国房地产市场可能存在一定程度的泡沫。紧接着本部分对日本房地产泡沫时期与我国近年房地产相关指标进行了对比分析,分别从土地价格、货币供应量以及城市化率等几个方面通过数据验证了我国房地产市场确实已经存在一定程度的泡沫。文章之所以选择日本房地产泡沫作为研究对象,并将其与中国当前房地产的发展进行比较,主要考虑到以下两方面的原因。第一,日本房地产泡沫产生于20世纪80年代后期,并于20世纪90年代初破灭,而且对日本经济产生的不良影响一直延续至今,因此,从时间上看,日本房地产泡沫距离当前并不久远,参照性比较强；第二,日本房地产泡沫前所处的经济环境于中国当前经济环境有着很大相似性,比如都面临着国内经济高速增长、巨额贸易顺差、本国货币升值等等。文章最后一部分分别从国外游资、人民币升值和货币政策三个方面,并借鉴日本房地产泡沫经验对我国当前房地产发展现状提出一些相关政策建议。通过对日本房地产泡沫时期与我国房地产当前宏观经济环境的比较及两者一些具体指标的对比分析,我们断定我国当前房地产行业的发展已经出现一定程度的泡沫,因此我们必须积极吸取日本房地产泡沫的惨痛教训,从导致日本房地产泡沫加剧的一些重要因素出发,并结合我国当前房地产行业发展现状提出一些相关政策建议,尽早并果断的对我国房地产行业出现的问题加以解决,防止一些不良趋势进一步恶化。日本房地产泡沫的加剧,与当时大量国外游资流入、日元升值及低利率政策存在着密切关系。当前,我国房地产行业也面临相似的经济环境,并已经出现房地产泡沫现象,如果不对这些经济因素的变化作出相应政策调整,我国当前已出现的房地产泡沫很有可能进一步膨胀,甚至出现类似当年日本的房地产泡沫破灭的现象。因此,在如此严峻形势之下,我们非常有必要提出相关政策建议来正确引导我国房地产行业,从而保证我国房地产业的持续稳定发展。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1. 绪论
• 1.1 研究背景及选题意义
• 1.2 国内外研究的相关文献综述
• 1.2.1 有关泡沫的理论概述
• 1.2.2 有关泡沫经济的理论概述
• 1.2.3 有关房地产泡沫的理论概述
• 1.3 论文的研究思路和研究方法
• 2. 房地产泡沫概念的界定及其成因的理论分析
• 2.1 房地产泡沫概念的界定
• 2.2 关于房地产泡沫成因的理论分析
• 2.2.1 房地产的资产特性分析
• 2.2.2 房地产市场的信息不对称与房地产泡沫
• 2.2.3 微观经济体行为与房地产泡沫
• 2.2.4 银行信贷政策与房地产泡沫
• 2.2.5 政府行为与房地产泡沫
• 3. 日本房地产泡沫的产生及破灭
• 3.1 日本房地产泡沫的产生
• 3.1.1 日本房地产泡沫产生的背景
• 3.1.2 日本房地产泡沫的产生
• 3.2 日本房地产泡沫的破灭
• 3.2.1 日本房地产泡沫引发的社会问题
• 3.2.2 日本政府对房地产价格的抑制及房地产泡沫破灭
• 4. 我国房地产业的发展沿革
• 4.1 我国房地产业的初步发展阶段（1985-1991）
• 4.2 我国房地产业的快速发展阶段（1992-1995）
• 4.3 我国房地产业的调整发展阶段（1996-2000）
• 4.4 我国房地产业的持续繁荣阶段（2001-至今）
• 5. 日本房地产泡沫时期与我国当前房地产发展的比较分析
• 5.1 日本房地产泡沫时期与我国当前宏观经济环境的相似点
• 5.1.1 贸易不均衡现象
• 5.1.2 金融市场不断开放
• 5.1.3 扩大内需政策
• 5.1.4 民间流动资金过剩
• 5.2 日本房地产泡沫时期与我国近年房地产相关指标的对比分析
• 5.2.1 日本房地产泡沫时期与我国近年地价的比较分析
• 5.2.2 日本房地产泡沫时期与我国近年货币供应量的比较分析
• 5.2.3 日本房地产泡沫时期与我国近年来城镇化率的比较分析
• 6. 对我国当前房地产行业发展的一些政策建议
• 6.1 针对我国监管国外游资的一些政策建议
• 6.2 针对人民币升值对我国房地产发展的一些政策建议
• 6.3 针对我国房地产发展的一些货币政策建议
• 参考文献
• 后记
• 致谢
• 在读期间科研成果目录