经济发达地区农村宅基地使用权市场化流转意愿及模式研究 ——以丹阳市为例

论文摘要

随着市场经济的发展,农村宅基地隐性入市的情况已屡见不鲜,基于现有“房能交易,地不能交易”法律制度,导致了一系列问题。论文基于丹阳市农村宅基地使用权流转实地调研结果,分析了丹阳市宅基地使用人对宅基地使用权流转意愿度。从改革现有宅基地产权结构入手,提出了要实现宅基地使用权自由流转,应扩大宅基地权能。在此基础上,设计了宅基地使用权市场化流转的模式,并通过宅基地腾退和交易实例进行了验证。所提出的宅基地使用权市场化流转的模式,为解决我国农村宅基地使用权市场化流转提供一种新思路。具体研究主要工作和结论如下：(1)针对广大农村宅基地使用者所普遍关心的问题,设计调查问卷,选取延陵镇作为样本区,在实地对丹阳市农户进行访谈与调查。调查过程中共发放问卷240份,收回问卷228份,有效问卷201份,有效率83.8%。(2)以丹阳市宅基地使用权市场化流转意愿数据为基础,分析了农村宅基地利用现状；对农村宅基地使用权流转意愿的影响因素进行了相关性分析,基于Logistic模型构建了农户宅基地使用权流转意愿度模型。结果表明,户主自身的个人特征因素会直接影响户主是否赞成宅基地流转的决策行为。户主的年龄、文化水平、家庭人口数和家庭年总收入、收入来源等因素对农村宅基地使用权流转的意愿度影响较高。随着农村经济水平的进一步发展,越来越多的农村居民会接受更高等级的教育,相应的其所能获取的经济收入也会越来越高,脱离农村的可能性及意愿也会越来越强。(3)针对农村宅基地在流转方面存在的问题,从产权要素入手分析其原因,对宅基地权能进行扩展,并用界牌镇新村建设实例进行了验证。(4)在比较农村宅基地使用权流转现有改革思路的基础上,提出了农村宅基地市场化流转改革的思路。分析了宅基地流转系统中各主体及主体间的行为与关系,设计了宅基地使用权交易流转模式,给出了宅基地转让的操作要点。并结合丹阳市宅基地退出和具体交易案例,对设计建立的宅基地使用权流转系统进行了验证。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 选题背景
• 1.2 研究现状
• 1.3 研究目标和内容
• 1.3.1 研究目标
• 1.3.2 研究内容
• 1.4 研究方法和技术路线
• 1.4.1 研究方法
• 1.4.2 技术路线
• 1.5 本章小结
• 第2章 宅基地使用权流转相关理论基础
• 2.1 马克思地租理论
• 2.2 产权理论
• 2.3 制度变迁理论
• 2.4 宅基地使用权流转相关概念界定
• 2.4.1 宅基地
• 2.4.2 宅基地使用权
• 2.4.3 宅基地产权结构
• 2.4.4 宅基地使用权流转
• 2.5 本章小结
• 第3章 丹阳市农村宅基地使用权流转抽样调查
• 3.1 丹阳市基本情况
• 3.2 抽样调查前准备
• 3.3 抽样调查样本收集及结果描述
• 3.4 丹阳市农村宅基地使用状况分析
• 3.4.1 一户多宅及超占现象突出
• 3.4.2 宅基地大量闲置情况严重
• 3.5 丹阳市农户宅基地使用权流转意愿度影响因素分析
• 3.5.1 户主的年龄与宅基地流转意愿度的关系
• 3.5.2 户主的文化水平与宅基地流转意愿度的关系
• 3.5.3 户主家庭人口数量与宅基地流转意愿度的关系
• 3.5.4 户主的家庭年收入水平与宅基地流转意愿度的关系
• 3.5.5 户主的家庭收入来源与宅基地流转意愿度的关系
• 3.6 丹阳市宅基地使用权流转意愿度模型构建
• 3.6.1 Logistic模型
• 3.6.2 变量选择及描述
• 3.6.3 宅基地使用权流转意愿度模型
• 3.7 本章小结
• 第4章 农村宅基地权能扩展
• 4.1 丹阳市宅基地使用权流转中存在问题
• 4.1.1 非法流转现象较多
• 4.1.2 占而不用现象普遍
• 4.1.3 集体资产流失严重
• 4.2 宅基地使用权流转问题的原因分析
• 4.2.1 宅基地产权主体制度不完善
• 4.2.2 宅基地产权客体制度不完善
• 4.2.3 宅基地产权权能残缺不全
• 4.3 农村宅基地权能扩展
• 4.3.1 农村宅基地产权要素表
• 4.3.2 农村宅基地产权结构表
• 4.3.3 农村宅基地权能扩展
• 4.4 丹阳市"界牌新村"实例验证
• 4.4.1 实例情况描述
• 4.4.2 实例对现有宅基地产权制度的突破
• 4.5 本章小结
• 第5章 宅基地使用权市场化流转模式设计与验证
• 5.1 宅基地使用权市场化流转改革
• 5.1.1 现有农村宅基地使用权流转改革思路
• 5.1.2 农村宅基地使用权流转改革比较
• 5.2 宅基地使用权流转主体及关系
• 5.2.1 宅基地使用权流转主体特征
• 5.2.2 宅基地使用权流转主体间关系
• 5.3 宅基地使用权流转模式关系
• 5.4 宅基地使用权流转收益分配机制
• 5.5 案例一:宅基地退出机制
• 5.5.1 镇江市关于宅基地腾退的有关文件规定
• 5.5.2 丹阳市宅基地退出机制的实证
• 5.5.3 宅基地自愿腾退
• 5.5.4 丹阳市农村宅基地退出带来的社会与经济效益
• 5.6 案例二:宅基地使用权市场化交易
• 5.6.1 交易过程描述
• 5.6.2 交易相关分析
• 5.7 本章小结
• 第6章 结论与展望
• 6.1 结论
• 6.2 创新
• 6.3 展望
• 附录 关于农村宅基地使用权现状问题的调查问卷
• 参考文献
• 硕士攻读期间参与的科研项目
• 致谢