我国“楼花按揭”现象的法律分析

论文摘要

楼花按揭是英美法系国家和地区的一种融资购楼方式。其突出特点就是购房人以在建的预购商品房作为担保物取得银行贷款,又称期房按揭。该购楼方式在20世纪90年代初由香港传入我国大陆,对繁荣我国内地的房地产市场起到重要作用。但到目前为止,我国立法并没有明确规定这一制度,理论上对我国“楼花按揭”现象的认识也是众说纷纭。社会对于楼花按揭制度本身的引入有着极大的热情和需求,考虑到内地的大陆法系渊源,因此引入和按揭制度颇为相似的让与担保制度就成为解决问题的最佳方案。本文除导言外共分四章。导言部分简要介绍了本文的选题背景和对期房按揭制度进行研究的意义。第一章阐述按揭制度的沿革,包括两大部分。第一部分主要介绍了英国的mortgage。通过分析考查按揭的词源和英国关于mortgage的定义,指出按揭是起源于英国法的担保方式。从mortgage发展的纵向角度,介绍了英国早期的mortgage,衡平法上的mortgage和现代英国法中mortgage。第二部分将重点转到香港法中。通过对香港法中的按揭和抵押制度的比较,区别了香港的广义按揭和狭义按揭。其次指出香港创造性地将按揭制度运用于香港的房地产业,正是由于香港的创造性之举,香港的房地产业才得以快速发展。分析指出:香港现行的房地产按揭仅有公义式按揭,论文也进一步对香港公义式按揭(楼花按揭)的产生,成立要件和效力进行了分析。第二章对楼花按揭制度进行法理分析。从楼花按揭制度的概念、楼花按揭制度的功能、楼花按揭制度的法律关系、楼花按揭制度的性质四个方面详细分析了楼花按揭制度的特征。第三章阐述了我国内地的“楼花按揭”现象。首先考察内地“楼花按揭”现象之发端,指出“楼花按揭”出现在我国实践操作中的原因,并明确我国内地的并没有楼花按揭制度,实践操作中出现的“楼花按揭”现象是在我国现存的物权法律体系当中的多种法律关系的混和形态。是当事人通过契约自由,充分运用质押、保证、回购等多种制度工具,将不动产买卖、贷款、权利质押紧密结合而创设的一种交易方式,而非一种单一的担保物权类型。其次,在此基础上论文介绍了内地“楼花按揭”现象中出现的一些做法,包括操作流程的介绍和内地“楼花按揭”合同的主要内容。在本章末节,通过分析各种学说,再次对内地“楼花按揭”现象进行了详细的分析,证明了之前提到的“楼花按揭”现象是多种法律关系的混和形态,而非一种楼花按揭制度。第四章围绕如何规范我国内地“楼花按揭”现象进行了论述。首先从“楼花按揭”现象本身和社会需求的角度指出了规范内地“楼花按揭”现象的必要性。规范内地“楼花按揭”现象面临着制度选择的问题,是直接引入楼花按揭制度还是引入和按揭制度相似的让与担保制度?为了保持我国担保法和物权法的大陆法系之传统,并使其与国际发达国家的立法接轨,作者认为引入让与担保制度有一定的优势。在论文最后,通过简要介绍让与担保制度,对引入让与担保制度来规范我国“楼花按揭”现象的种种优越性进行了详细阐述。当然,任何一项性制度的引进都面临着风险和障碍,如何克服制度本身带来的缺陷并在制度与我国法律体系的磨合中找到平衡点,是引入的新制度能否更好服务社会的关键。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 导言
• 第一章 按揭制度的沿革
• 第一节 英国的mortgage
• 一、英国早期的mortgage
• 二、英国衡平法上的
• 三、现代英国法中mortgage
• 第二节 香港的按揭
• 一、香港的按揭与抵押制度
• 二、香港的公义式按揭
• 第二章 楼花按揭制度
• 第一节 楼花按揭制度概念
• 第二节 楼花按揭制度功能
• 第三节 楼花按揭制度法律关系
• 第四节 楼花按揭制度性质
• 第三章 我国内地的“楼花按揭”现象
• 第一节 内地“楼花按揭”现象发端
• 第二节 内地“楼花按揭”实践
• 一、内地“楼花按揭”的一般操作流程
• 二、内地“楼花按揭”贷款合同的主要内容
• 第三节 对内地“楼花按揭”现象的认识
• 一、各种学说
• 二、作者的分析
• 第四章 我国内地“楼花按揭”的规范
• 第一节 规范我国内地“楼花按揭”的必要性
• 一、从“楼花按揭”现象本身出发
• 二、从社会需求的角度出发
• 第二节 规范我国内地“楼花按揭”立法模式之选择
• 第三节 引入让与担保制度规范我国内地“楼花按揭”
• 一、让与担保制度之概述
• 二、让与担保制度规范我国内地“楼花按揭”的优越性
• 三、让与担保制度规范我国内地“楼花按揭”需注意的问题
• 参考文献
• 在读期间发表的学术论文与研究成果
• 后记