论商品房的预告登记

论文摘要

预告登记制度起源于普鲁士法,是大陆法系一项比较成熟的制度,是在不具备进行本登记的条件下,为保护已经订立的合同债权人的利益而创设的一项暂时性的登记制度。从我国目前的情况来看,预告登记制度还不成熟,鉴于这一制度的积极效力,为在将来完善这一制度,减少不动产交易尤其是商品房预售中的风险,我们有必要对这一制度的基本理论以及各国的立法模式进行研究。由于立法背景不同,各国关于预告登记的规定也有所不同。本文试图将国外的预告登记制度的理论和实践与我国的法律进行比较研究,为完善我国的预告登记制度提出建设性意见。全文共有三个部分,约1.5万字。第一部分是对预告登记制度的概述。主要内容有预告登记制度的起源和发展;预告登记的概念和性质;预告登记的效力;预告登记的适用范围和预告登记的终止。将国外关于预告登记的法律规定和理论研究做了一番探究,试图以此来反观我国关于预告登记的规定。第二部分着重分析了我国商品房预售制度的法律缺陷。我国实行的商品房预售登记备案制度,不同于大陆法系的预告登记制度,仅仅是一种行政管理手段,况且行政法规没有规定登记和备案的效力,也没有规定不经登记会产生什么样的法律后果。物权法第20条规定了预告登记制度,也明确规定了预告登记的保全债权请求权的效力,但对于预告登记效力、适用范围和终止的规定过于宽泛,缺乏详细、可操作性的规定。第三部分针对预告登记制度是技术性很强和操作性很强的立法,针对我国这一制度的法律缺陷,笔者提出了完善我国的预告登记制度的几点措施。如我国应采取综合立法的模式,在物权法中设立预告登记制度,在下位法中对预告登记制度做出详细的规定;通过对国外预告登记制度的法律规定和基本理论的比较研究,结合我国现行法律法规的规定,对预告登记应采取自愿登记的模式;对预告登记的法律要件,应该采取形式审查的方式;对预告登记的效力,适用范围和终止应做出全面而合理的规定;预告登记应统一由司法机关进行。本文采用了比较研究的方法,综合了各方观点,取长补短提出了自己观点,如预告登记应采取自愿登记,预告登记的法律要件应采取形式审查,预告登记应统一由司法机关进行,预告登记应明确规定保全顺位和破产保护的效力,我国预告登记立法应采取综合立法模式,预告登记的适用范围和终止应和国外的通行做法一致等等。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 一、预告登记制度概述
• （一） 预告登记的内涵和性质
• （二） 预告登记的范围
• 1. 不动产物权的移转或消灭的请求权
• 2. 不动产物权内容或次序变更请求权
• 3. 附条件或附期限的请求权
• （三） 预告登记的效力
• 1. 保全债权请求权的效力
• 2. 顺位保全的效力
• 3. 预警的效力
• 4. 破产保护的效力
• （四） 预告登记的终止
• 1. 预告登记推进为本登记
• 2. 债权消灭或请求权人放弃预告登记的意思表示
• 3. 假处分而预告登记者，因假处分废止而终止
• 4. 因不动产物权所有人行使撤销预告登记的请求权而消灭
• 二、我国商品房预售登记制度分析
• （一） 我国的预售登记没有保全债权请求权的效力
• （二） 物权法有关预告登记的规定
• 1. 物权法保全顺位和预警的效力不明显
• 2. 物权法没有规定破产保护的效力
• 3. 物权法规定的预告登记的适用范围及终止缺乏操作性
• （三） 我国商品房预售登记机关不统一
• （四） 我国没有规定商品房预售合同未登记的效力
• 三、我国预告登记制度的完善
• （一） 预告登记制度的立法模式
• （二） 在物权法中设立预告登记制度
• （三） 制定统一，完善的不动产登记法
• 1. 关于预告登记的发生
• 2. 关于预告登记的法律要件和申请程序
• 3. 关于预告登记的效力
• 4. 关于预告登记的适用范围和终止
• 5. 关于预告登记机关
• 参考文献
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