论文摘要
近年来,随着商品房交易数量的剧增,在商品房买卖中经常使用的“商品房认购书”引发了许多的争议和纠纷。“商品房认购书”的实质是商品房买卖预约合同。本文在对预约理论进行介绍的基础上,结合商品房买卖实务,对相关法律问题进行了研究,得出商品房买卖预约合同属于带未决条款的预约的结论,并在此基础上对当事人的权利义务、违约责任做出了分析。全文由引言、主文和结论组成,主文共分四章。第一章是预约的基本理论分析,对预约的概念、特征、分类、各国立法例进行了说明,同时阐述了预约和本约关系、预约的违约责任形式等内容。第二章介绍商品房买卖预约合同的实践运用背景,主要论述了商品房买卖预约合同在商品房买卖的流程中的使用、商品房买卖预约合同与“商品房认购书”的关系,以及商品房买卖预约合同应当具备的条款这几个方面的问题。第三章的主要内容是商品房买卖预约合同的内容和效力。通过上文的分析得出商品房买卖预约合同属于带未决条款的预约的结论,并在此基础上阐明双方当事人均负有诚信谈判和缔结本约的义务。随后论述了违反商品房买卖预约合同的法律后果和情事变更事由对商品房买卖预约合同效力的影响。第四章转入商品房买卖预约合同理论的法律实务应用。先对上文所阐述的商品房买卖预约合同理论做简单总结,再使用这一理论对法院的实际判例做出评析。最后,对于笔者提出的理论是否会对商品房预售许可制度造成冲击做了解答。
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内容摘要ABSTRACT引言第一章 预约的基本理论分析第一节 预约的概念、特征和分类一、预约的概念二、预约的特征三、预约的分类第二节 预约的立法例一、大陆法系的相关立法二、英美法系关于预约的规定第三节 预约与本约一、预约与本约的关系二、所有类型的合同均可适用预约三、本约的效力对预约效力的影响第四节 预约的主要违约责任形式一、定金责任二、损害赔偿责任三、继续履行四、预约的违约责任与本约的缔约过失责任之间的关系第二章 商品房买卖预约合同实践运用背景分析第一节 商品房买卖预约合同与商品房买卖的流程一、房地产开发商的项目开发流程二、购房者向开发商购买商品房的流程三、使用商品房买卖预约合同的变通操作第二节 商品房买卖预约合同与商品房认购书一、优先认购权协议二、内部认购协议三、正式的商品房认购书第三节 商品房买卖预约合同应当具备的条款一、关于商品房买卖合同内容的法律规定二、商品房买卖预约合同应当具备的条款第三章 商品房买卖预约合同的内容和效力第一节 商品房买卖预约合同双方当事人的权利义务一、认购人在商品房买卖预约合同中的义务二、开发商在商品房买卖预约合同中的义务第二节 违反商品房买卖预约合同的法律后果一、继续履行二、赔偿损失三、定金责任第三节 情事变更事由对商品房买卖预约合同效力的影响一、关于情事变更原则二、政府行为对商品房买卖预约合同效力的影响第四章 商品房买卖预约合同理论的法律实务应用第一节 商品房买卖预约合同理论总结一、商品房买卖预约合同是带未决条款的预约二、商品房买卖预约合同的内容及违约责任第二节 商品房买卖预约合同理论的实证分析一、陈勇敏诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付房款和赔偿损失案二、陈小红诉浙江福田房地产开发有限公司商品房预订买卖合同纠纷案三、欧阳振龙诉漳州城市综合开发有限公司商品房买卖预约合同纠纷案第三节 商品房买卖预约合同理论与商品房预售许可制度的协调一、商品房买卖预约合同理论与商品房预售许可制度的矛盾现象二、商品房买卖预约合同理论与商品房预售许可制度的协调结论参考文献
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