城市地下空间的使用权权属界定与估价方法研究

论文摘要

当前我国正处于城市化快速发展时期。随着城市化的飞速发展,产生了城市扩展与耕地保护、空间拥挤、交通堵塞、环境污染、生态失衡、基础设施不足等一系列,严重影响着城市化进程和城市系统功能的正常运行。通过合理开发利用城市地下空间,使城市从平面扩展逐渐转向三维开发,实施“紧凑型”城市发展战略,对于提高城市容量、促进土地节约集约利用,实现城市经济社会可持续发展具有重要的现实意义。由于大规模商业性开发利用城市地下空间在我国尚处起步阶段,许多方面均存在不足。本文从我国城市地下空间开发利用现状入手,系统分析了制约我国城市地下空间商业性开发利用的经济、规划、立法、市场、管理等因素。以《物权法》第36条的“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”为依据,提出了在地下空间所有权归国家所有的基础上,科学规范地下空间建设用地使用权管理,引入三维空间权属体系界定地面、地下和空中的三维空间使用权,对不同层次的使用权进行分层管理,并建议使用三维坐标,对地下空间的位置、形状、权属、边界、结构等进行界定。本文同时探讨了地下空间宗地价格评估方法,分析了各种土地估价法对于地下空间评估的适用性,认为由于受市场发育状况限制,在宗地地价评估方法选择上,地下商铺租赁比较活跃的地区,可采用收益还原法对地下空间使用权价格进行评估;而对目前交易比较普遍的停车用途的地下空间,可用剩余法进行估价。并在全国城镇已普遍建立城镇基准地价体系的基础上,以地下空间开发利用项目规划、项目工程开发过程中资金的占用及期望收益的分析为依据,结合地面空间与地下空间土地利用的效用比率关系,通过地价分配率系数进行修正评估,建立地下空间使用权基准地价体系。

论文目录

• 致谢
• 摘要
• ABSTRACT
• 目录
• 1 绪论
• 1.1 研究目的与研究意义
• 1.1.1 城市发展的必然趋势
• 1.1.2 缓解城市发展与土地资源紧缺矛盾的后备力量
• 1.1.3 增强城市总体防护功能的需要
• 1.2 国内外地下空间相关研究
• 1.2.1 国外相关研究
• 1.2.2 国内研究进展
• 1.3 论文基本研究思路与论文结构
• 1.3.1 研究思路
• 1.3.2 论文结构
• 2 城市地下空间开发利用方式及国外开发利用基本情况
• 2.1 开发利用方式
• 2.1.1 交通设施
• 2.1.2 市政设施
• 2.1.3 防灾设施
• 2.1.4 生产性设施
• 2.2 国外开发利用基本情况
• 2.2.1 欧洲
• 2.2.2 美国
• 2.2.3 日本
• 2.2.4 加拿大
• 3 我国城市地下空间开发利用现状及制约因素
• 3.1 国内开发利用现状
• 3.2 地下空间开发新模式探索
• 3.3 制约地下空间商业性开发的因素分析
• 3.3.1 经济因素
• 3.3.2 规划因素
• 3.3.3 立法因素
• 3.3.4 市场因素
• 3.3.5 管理因素
• 4 城市地下空间的产权界定探讨
• 4.1 国外对地下空间所有权的界定
• 4.1.1 日本
• 4.1.2 欧洲
• 4.1.3 美国
• 4.2 我国地下空间建设用地使用权界定探讨
• 4.2.1 地下空间产权设置现状及存在问题
• 4.2.2 地下空间建设用地使用权设置思路及建议
• 4.2.3 地下空间建设用地使用权登记和管理建议
• 4.2.4 城市地下空间建设用地使用权登记的改革构想
• 5 地下空间使用权价格评估方法探讨
• 5.1 地下空间使用权价格定义及估价对象
• 5.2 地下空间使用权评估价格体系建立
• 5.3 城市地下空间使用权宗地地价评估方法选择
• 5.3.1 市场比较法应用于地下空间使用权价格评估的可行性
• 5.3.2 剩余法应用于地下空间使用权价格评估的可行性
• 5.3.3 成本副近法应用于地下空间使用权价格评估的可行性
• 5.3.4 收益还原法应用于地下空间使用权价格评估的可行性
• 5.3.5 基准地价系数修正法应用于地下空间使用权价格评估的可行性
• 5.4 地下空间使用权基准地价评估思路探讨
• 5.5 地下空间使用权基准地价评估实例---以衢州市为例
• 5.5.1 研究对象概况
• 5.5.2 用途分类体系
• 5.5.3 土地级别划分
• 5.5.4 基准地价评估
• 6 结论
• 参考文献
• 作者简介