商品房价格的政府调控研究 ——以广州市商品房价格政府调控为例

论文摘要

商品房的价格问题,原本属于经济领域的问题。近些年来,我国房地产的发展,既在经济发展中占有重要的地位,同时也与民生问题紧紧相连。商品房的价格上涨过快或者下跌过猛,必然对经济和社会产生重大的负面影响。近年来随着房地产业的发展,商品房价格单靠市场机制形成和调节,暴露出越来越多的问题。面对商品房市场失灵、房价失效等问题,自2004年以来,我国政府不仅积极出台土地、货币、税收等宏观调控政策,也通过限价房、保障性住房、户型结构比例、土地出让规模等微观规制对房价进行调控,但调控效果始终达不到预期,而政府在调控过程中遇到许多困难和问题。因此加强对商品房价格中政府调控行为的研究具有重要的现实意义。本文以系统分析为基础,以政策过程为视角,将政府对商品房价格的调控置于社会系统之中,深入分析我国政府对商品房的价格调控的必要性与可行性,以广州市政府调控商品房价为基础,探究现阶段我国商品房价格调控中存在的问题及成因,在此基础上提出了构建商品房价格政府调控对策的四项原则,商品房价格政府调控六项对策建议,以及调控政策执行评估的办法和措施。以期对我国商品房价格政府调控有所贡献。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景与问题的提出
• 1.2 研究意义
• 1.2.1 理论意义
• 1.2.2 实践意义
• 1.3 国内外研究现状
• 1.3.1 国外研究现状
• 1.3.2 国内研究现状
• 1.3.3 国内研究现状分析
• 1.4 研究方法
• 1.4.1 文献整理研究方法
• 1.4.2 系统分析研究方法
• 1.4.3 定性判断与定量分析相结合
• 1.4.4 博弈分析研究方法
• 1.4.5 个案分析研究方法
• 1.5 研究内容
• 1.5.1 政策过程研究
• 1.5.2 公共政策分析
• 1.5.3 研究思路
• 1.5.4 研究的创新
• 第二章 概念的界定与理论支撑
• 2.1 相关概念界定
• 2.1.1 商品房
• 2.1.2 政府调控
• 2.2 理论支撑
• 2.2.1 政策过程理论
• 2.2.2 政府干预理论
• 2.2.3 政府失灵理论
• 第三章 我国商品房价格的政府调控现状
• 3.1 商品房价格政府调控政策演变的阶段分析
• 3.1.1 严格控制土地供给和房地产信贷阶段
• 3.1.2 着力抑制房地产价格阶段
• 3.1.3 综合治理房地产市场阶段
• 3.1.4 宏观调控政策由紧转松阶段
• 3.1.5 强化地方政府责任与限购的全面调控阶段
• 3.2 商品房价格政府调控存在的问题
• 3.2.1 我国房地产政府调控缺乏一套完善的制度保障
• 3.2.2 我国房地产价格宏观调控政策本身的缺陷
• 3.2.3 城市建设对城市房地产业的发展依赖性过强
• 3.2.4 调控政策没有把握要害和尺度
• 3.2.5 政府在解决低收入群体住房问题上政策摇摆，举棋不定
• 3.3 政府商品房价格调控问题的成因分析
• 3.3.1 政府对房地产业发展的规律认识不足，缺乏调控管理经验
• 3.3.2 国内居民传统住房理念，导致需求旺盛
• 3.3.3 商品房的保值功能成为中高收入人群追逐的对象
• 3.3.4 商品房调控没有法律制度的基础保障与引导
• 第四章 广州市商品房价格政府调控分析
• 4.1 广州市商品房价格调控基本情况
• 4.1.1 摸索建立住房保障体系来平抑房价的过快上涨
• 4.1.2 通过加快保障性住房的建设，稳定社会信心，延缓社会需求，减轻房价上涨冲动
• 4.1.3 通过调控增加供应，抑制投机来平抑房价
• 4.1.4 通过规范的房地产市场秩序，防止开发商哄抬房价
• 4.2 广州市商品房政府调控的主要效果与特点
• 4.2.1 住房问题与民生问题挂钩
• 4.2.2 较好地构建了多层次住房供应和消费体系
• 4.2.3 善于经济手段与行政手段并用来调控房价
• 4.2.4 调控政策决策的民主化
• 4.3 广州市商品房价格政府调控问题与成因分析
• 4.3.1 政府调控没有动力
• 4.3.2 政府落实调控政策条件未成就
• 4.3.3 重要调控工具没有权力设定
• 4.3.4 有些调控政策出台草率，针对性不强，效果不好
• 第五章 国外商品房价格政府调控分析与启示
• 5.1 国外商品房价格政府调控分析
• 5.1.1 以经济手段与行政手段并重的调控模式英国模式
• 5.1.2 以房产税为主要手段的调控模式美国模式
• 5.1.3 强调住房福利的调控模式德国模式
• 5.2 国外商品房价格政府调控模式的思考
• 5.2.1 房地产宏观调控是必要的也是必须的
• 5.2.2 政府调控政策与方式需要改进
• 5.2.3 必须构建长期稳定的房价形成机制
• 5.3 英美德商品房价格调控经验对我国商品房价格调控的启示
• 5.3.1 各地区政府调控政策应差异化
• 5.3.2 要科学合理地使用利率政策
• 5.3.3 提高调控艺术，增强政府政策的可信度和持续性
• 5.3.4 合理有效地控制土地供应，扩大政府保障房的保障比例
• 5.3.5 促进房地产金融业的发展，进一步提高金融资产运行效率
• 第六章 政府调控商品房价格的对策
• 6.1 构建商品房价格政府调控对策的原则
• 6.1.1 必须理顺政府与房地产的利益关系
• 6.1.2 调控政策要在控制供给的同时重点抑制投机与投资性需求
• 6.1.3 必须采取相对稳定地价方略来控制稳定房价波动
• 6.1.4 构建稳定合理的房价形成机制
• 6.2 商品房价格政府调控对策建议
• 6.2.1 政府应当建立科学合理可控的商品房价格调控目标
• 6.2.2 建立科学的商品房价格预警机制
• 6.2.3 建立和完善商品房价格调控政策形成机制
• 6.2.4 完善监管措施和手段，加强对影响房地产价格重要环节的监管
• 6.2.5 均衡区域公共服务资源配置，平抑不同区位房价差异
• 6.2.6 检讨商品房预售制度，拓宽人们财富保值增值途径，正确引导人们对商品房的理性需求
• 参考文献
• 攻读硕士学位期间取得的研究成果
• 致谢
• 附件