上海商品住宅价格影响因素分析

论文摘要

住宅是人类生活的必需品,住宅业的发展是社会发展的需要。商品住宅市场是否健康稳定不仅关系到金融安全、国家经济的可持续发展,而且关系到社会主义和谐社会建立的顺利程度。在住宅日趋商品化的今天,反映住宅发展状况的一个重要信息是住宅价格。上海商品住宅市场无论是规模还是发展历程都具有很大的代表性,而其受关注程度,亦处于我国前列,自启动以来,其取得了飞速的发展,住宅的销售面积在波动中逐步上升,销售价格稳步上升。从1998年取消福利分房之后,上海商品住宅市场发展迎来了一个新的高峰。在2002之后,不仅住宅销售面积大幅增长,其价格也飞速上涨,每年的上涨增幅接近或超过20%,引发了学术界的热烈讨论。而上海商品住宅的价格,日益成为人们普遍关注的热点。正是在此背景下,本文对上海商品住宅市场价格的影响因素进行了分析。研究的目的主要是为了解决三个问题:一是影响上海商品住宅价格的因素主要有哪些;二是这些因素作用效果如何;三是当前上海商品住宅市场的潜在风险,以及如何进行有针对性的调控。本文首先回顾了上海商品住宅市场的变迁;接着通过供求理论的分析框架探讨了上海商品住宅价格的影响因素及其变动情况,其中穿插了实证分析的辅助论证过程;最终运用动态分析方法研究了各影响因素综合作用下上海商品住宅市场供需均衡变动的动因,探索上海商品住宅市场的潜在风险点,并提出相关政策建议。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 目录
• 第一章 绪论
• 1.1 研究的背景、意义和目的
• 1.1.1 研究的背景
• 1.1.2 研究的目的与意义
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 国外研究动态
• 1.2.2 国内研究动态
• 1.2.3 简要评述
• 1.3 研究方法及研究内容
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 研究内容
• 1.4 主要创新点
• 第二章 上海商品住宅市场的发展
• 2.1 上海商品住宅市场的发展阶段
• 2.1.1 上海商品住宅市场的初期繁荣（1988-1994）
• 2.1.2 上海商品住宅市场的调整回落（1995-1997）
• 2.1.3 上海商品住宅市场的飞速发展（1998-2004）
• 2.1.4 上海商品住宅市场的调控阶段（2005-至今）
• 2.2 上海商品住宅价格变动趋势
• 第三章 上海商品住宅价格影响因素的比较静态分析
• 3.1 商品住宅的需求
• 3.1.1 商品住宅的消费需求
• 3.1.2 商品住宅的投资需求
• 3.2 商品住宅的供给
• 3.2.1 土地供应量
• 3.2.2 最大预期收益
• 3.2.3 商品住宅的供给曲线
• 3.3 经济环境
• 3.3.1 上海经济环境
• 3.3.2 国内其他地区经济环境
• 3.4 政策调控
• 3.4.1 土地政策
• 3.4.2 信贷政策
• 3.4.3 财政政策
• 3.4.4 货币政策
• 3.5 本章小结
• 第四章 上海商品住宅价格影响因素的实证分析
• 4.1 样本描述
• 4.2 实证分析结果及其意义
• 4.2.1 单位根检验
• 4.2.2 Johansen协整检验
• 4.2.3 VAR模型
• 4.2.4 Granger因果检验
• 4.3 本章小结
• 第五章 上海商品住宅价格影响因素的动态分析
• 5.1 基于发散型蛛网模型的分析
• 5.1.1 蛛网模型分析的过程
• 5.1.2 蛛网模型分析的不足
• 5.2 改进后的动态模型分析
• 5.2.1 上海商品住宅从供需均衡到超额供给（1996-1997）
• 5.2.2 上海商品住宅从超额供给到超额需求（1998-2002）
• 5.2.3 上海商品住宅超额需求扩大（2003-2004）
• 5.2.4 上海商品住宅从超额需求到超额供给（2005-2006）
• 5.3 上海商品住宅市场的潜在风险
• 5.4 本章小结
• 第六章 政策建议
• 6.1 健全住房保障制度，改善中低收入家庭居住条件
• 6.1.1 扩大廉租房保障范围，完善廉租房保障方式
• 6.1.2 多渠道落实经济适用房源，加大经济适用房供应力度
• 6.2 优化土地储备机制，强化职能部门调控能力
• 6.2.1 优化土地储备机制，加强住房用地调剂能力
• 6.2.2 加强政策制定的统一性，建立部门间信息共享机制
• 6.2.3 加强信贷流向引导，服务金融安全
• 6.3 加快资本市场建设，疏导住宅市场投资需求
• 6.3.1 优化资本市场结构，多渠道提高直接融资比重
• 6.3.2 充分有效揭示风险，稳健推进金融创新
• 第七章 结论
• 7.1 本文的主要研究结论
• 7.2 研究的不足和今后研究的方向
• 致谢
• 参考文献
• 附录: 作者在攻读硕士学位期间发表的论文