中国房地产投资信托（REITs）的立法研究

论文摘要

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，下文简称“REITs”）起源于美国20世纪60年代的《房地产投资信托法》，旨在为中小投资者创设一种更为灵活的金融投资工具，促使房地产市场与资本市场的有效融合。历经数次变革的房地产投资信托，在经济全球化的浪潮下已成为当今世界各国或地区活跃、完善本国房地产市场的主要规制手段之一，在此背景下，加快中国房地产投资信托制度的立法就显得尤为重要。实践先行的欧尚天津第一店资金信托计划，又称为“准REITs”，其运营模式已大致接近美国REITs的做法。随着2010年国家发布限购令、限价令等一系列调控措施以来，中国楼市遭遇最冷的“经济冬天”。炒房已不再属于中小投资者投资途径的的首选，迫切需要寻找更为合理、有效的投资渠道。加之，国内廉租房建设无法满足的重大资金缺口，作为融资导管的REITs适时推出恰好能解决这一困境。同时，银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》的加紧制定亦充分说明构建中国房地产投资信托法律制度刻不容缓。本文第一章开篇说明选题的研究背景，提出房地产投资信托制度的重要性，辅之以阐述国外有关此热点的研究现状，立足国内，阐述其研究框架和研究特色。本文第二章以介绍中国境内的两例准REITs（法国欧尚与联华·保利REITs）为切入点，比较分析与美国REITs运营模式的异同，指出当前国内准REITs尚待改进之处以及完善建议。本文第三章放眼世界，选取房地产投资信托最为成熟的市场——美国，详细论述REITs的制度价值、设立与运作机制、风险规避的法律机制，以期对我国构建房地产投资信托法律制度以借鉴。本文第四章聚焦中国发展房地产投资信托的环境现状，分别就构建中国REITs制度的必要性、法律障碍以及信托产品与非法集资的规范界限等方面着手，指出当前存在的问题和亟待调整的法律规范，为REITs的顺利出台提供制度背景分析。本文第五章旨在通过前述研究的基础上，探索中国房地产投资信托（C——REITs）制度的立法建议。分别就REITs的组织机构、募集方式、风险防范体系、税收问题与解散体制五个方面加以阐述，试图为REITs在国内的推行提出个人见解，贡献绵薄之力。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 文献综述
• 1.3 研究框架
• 1.4 研究特色
• 1.4.1 选题目的
• 1.4.2 立足点及构建建议
• 第二章 从两则案例看中国 REITS 的发展
• 2.1 准 REITS 运作的初步探索
• 2.2 准 REITS 运作的完善可行
• 第三章 房地产投资信托的经验借鉴————以美国 REITS 为例
• 3.1 REITS 制度价值
• 3.1.1 投资主体大众化、多元化
• 3.1.2 较高的流动性、风险分散化
• 3.1.3 诱人的回报率、运营专业化
• 3.1.4 优惠的税收政策
• 3.2 设立与运作机制
• 3.2.1 REITs 资格分析
• 3.2.2 REITs 运营结构分析
• 3.3 风险规避机制
• 3.3.1 风险来源及外部监管
• 3.3.2 受托人义务规制
• 第四章 中国式 REITS 发展的环境分析
• 4.1 中国式 REITS（C—REITS）发展的必要性分析
• 4.1.1. REITs 高额回报的内在投资需求
• 4.1.2 廉租房建设的融资需求
• 4.1.3 健全房地产金融体制的必然要求
• 4.2 中国式 REITS 发展的法律障碍分析
• 4.2.1 专业 REITs 法规缺失的法律障碍
• 4.2.2 资产证券化相关法规的法律障碍
• 4.2.3 税收体制亟待调整的法律障碍
• 4.2.4 与现行《信托法》衔接的法律障碍
• 4.3 信托产品与非法集资的界限
• 第五章 构建中国式 REITS（C——REITS）之立法建议
• 5.1 组织结构形式之争
• 5.1.1 《房地产投资信托业务草案》的相关规定
• 5.1.2 结构形式之选择
• 5.2 募集方式之确定
• 5.2.1 募集方式优劣对比
• 5.2.2 中国式 REITs 募集方式之选择
• 5.3 REITS 风险的法律防范
• 5.3.1 完善信息披露制度
• 5.3.2 引入独立的中介机构
• 5.3.3 转变监管机构职能及其监管方式
• 5.3.4 投资者诉讼机制的建立与完善
• 5.4 税收问题的立法建议
• 5.4.1 避免双重征税
• 5.4.2 REITs 纳税人及分配所得的定性
• 5.5 REITS 解散机制之探索
• 5.5.1 不合格而解散
• 5.5.2 自动取消而解散
• 5.5.3 破产而解散
• 第六章 结语
• 参考文献
• 攻读硕士学位期间科研情况及发表的论文
• 后记