我国房地产产业组织政策研究

论文摘要

经过30多年的发展,我国房地产业取得了巨大的进步。2009年房地产业的增加值为18654.7亿元,是1978年的233倍；2010年房地产开发投资额为48267亿元,是1986年的478倍,占固定资产投资的比重也从1986年的3.2%提高到2010的17.4%。与此同时,人民的居住水平也得到了显著的提升。城镇人均建筑面积从1978年的6.7平方米提高到2009年的30平方米。取得如此成就的同时,房地产业也暴露出许多问题。为解决问题,伴随而来的就是国家政策的调控。自房地产业形成之日起,产业政策就在不间断的发布,诸如新旧“国六条”、“国八条”,以及“国十条”等。但是从政策实施的效果来看,大多问题依然存在。如“高利润率”吸引大量企业的涌入,尤其是央企的进入,扰乱了市场的竞争秩序；企业的“囤地行为”造成资源配置的效率损失；高涨的房价已超过了普通居民的承受能力等。如何正确认识并提出合理有效的产业组织政策解决这些问题,让房地产业得到健康有序的发展,是本文最大的使命。产业组织政策是整个产业政策体系的核心内容。通过调整产业的市场结构、行为和绩效,促进产业组织合理化,提高产业的经济效率,是产业组织政策的直接目标。在我国制定实施的房地产业政策中,相当部分属于产业组织政策的范畴,本文所研究的正是这部分政策。基于此,文章综合运用文献研究、实证与历史研究、定量与定性研究、博弈分析、图表分析等多种方法对我国房地产业组织政策的梳理、分析,最后提出优化方案,以求房地产产业组织合理化。本文主要遵循以下的思路来分析我国房地产业产业组织政策：第一部分主要介绍选题背景及意义、国内外研究现状、研究方法和创新点与不足。第二部分通过介绍房地产业的概念界定,产业组织理论的演变与分析框架,以及产业组织政策的含义、目标与实施手段的相关知识,为后续研究提供了坚实的理论基础。第三部分主要研究内容包括：首先,介绍了我国房地产业的发展历程；其次,介绍了我国房地产业的规模、价格水平和区域发展状况等发展情况；最后,对我国房地产业组织政策进行梳理和归类,并进行相应的评述。第四部分主要研究三个方面的内容：第一,通过市场集中度、进入壁垒、产品差异化等相关内容的研究证实了我国房地产区域垄断的市场结构。第二,我国房地产企业行为的研究,主要分析定价行为、价格合谋行为,以及并购和广告等行为。第三,在市场结构和市场行为分析的基础上,通过研究我国房地产市场的行业利润率、商品房空置率、房价收入比、技术进步等指标,对我国房地产业的市场绩效进行分析并发现：在房地产业取得迅猛发展的同时,也存在行业利润率较高、高房价与高空置率并存、房价收入比已超过国际警戒线等问题。第五部分主要在产业组织分析的基础上,总结出我国房地产市场结构、行为和绩效三方面存在的主要问题,并提出完善房地产产业组织政策的七大措施：第一,注重区域差异特征,制定合理的产业组织政策；第二,加快企业间的并购重组,推动房地产企业规模化；第三,优化土地出让制度,加强区域房地产市场的竞争性；第四,规范开发商的价格行为；第五,加强涉外房地产企业的监督,完善其进退机制；第六,健全信息披露制度,规范开发商的广告行为；第七,鼓励住宅产业化与技术创新。本文的贡献之处主要有三个方面：首先,通过产业组织的视角对我国的房地产业进行剖析,借以发现房地产产业组织面临的困境,进而为产业政策地制定提供理论基础。其次,梳理我国已出台的房地产业政策,提取并归类出房地产产业组织政策。最后,在如何制定合理有效的房地产业组织政策方面,总结前人的研究成果上,提出了自己的观点。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 绪论
• 1.1 研究背景及意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 国内外研究综述
• 1.2.1 国外研究评述
• 1.2.2 国内研究评述
• 1.3 研究内容与框架
• 1.4 研究方法与技术路线图
• 1.5 创新点与不足
• 2. 基本概念界定与理论基础
• 2.1 房地产业
• 2.1.1 房地产与房地产业
• 2.1.2 房地产业的行业特征
• 2.2 产业组织理论
• 2.2.1 产业组织和房地产产业组织
• 2.2.2 产业组织理论的沿革
• 2.2.3 产业组织理论的研究框架
• 2.3 产业组织政策
• 2.3.1 房地产产业组织政策
• 2.3.2 产业组织政策的目标及实现手段
• 3. 我国房地产业发展状况及相关产业组织政策回顾
• 3.1 房地产业发展历程及现状
• 3.1.1 房地产业发展历程
• 3.1.2 我国房地产业的发展现状分析
• 3.2 相关房地产业组织政策回顾与评述
• 3.3.1 调整市场结构的相关政策
• 3.3.2 规范企业行为的相关政策
• 3.3.3 调控市场绩效的相关政策
• 4. 房地产市场结构、行为和绩效分析
• 4.1 房地产业市场结构分析
• 4.1.1 房地产业市场结构的内涵及影响因素
• 4.1.2 房地产市场集中度分析
• 4.1.3 我国房地产业进入壁垒分析
• 4.1.4 产品差别化
• 小结
• 4.2 房地产企业的市场行为分析
• 4.2.1 房地产企业的定价行为
• 4.2.2 房地产企业的价格合谋
• 4.2.3 并购行为
• 4.2.4 产品差异化行为
• 4.2.5 房地产企业的广告行为
• 4.3 我国房地产市场绩效分析
• 4.3.1 房地产业市场绩效的内涵及评价体系
• 4.3.2 行业利润率
• 4.3.3 空置率
• 4.3.4 房价收入比
• 4.3.5 技术进步推动
• 5. 我国房地产业产业组织政策优化研究
• 5.1 产业组织视角下我国房地产业面临的困境
• 5.1.1 市场结构方面
• 5.1.2 市场行为方面
• 5.1.3 市场绩效方面
• 5.2 完善房地产产业组织政策的建议
• 5.2.1 注重区域差异特征,制定合理的产业组织政策
• 5.2.2 加快企业间的并购重组,推动房地产企业规模化
• 5.2.3 优化土地出让制度,加强区域房地产市场的竞争性
• 5.2.4 规制开发商的价格行为
• 5.2.5 加强涉外房地产企业的监督,完善其进退机制
• 5.2.6 健全信息披露制度,规范开发商的广告行为
• 5.2.7 鼓励住宅产业化与技术创新
• 参考文献
• 后记
• 致谢
• 在读期间科研成果目录