关于不动产登记的法律思考

论文摘要

不动产登记制度是物权法的核心内容之一,不动产登记作为物权的公示方法之一,在物权变动中起着举足轻重的作用,因为它对维护交易安全尤其对保护第三人的合法权益犹为重要,在交易日益频繁的今天,不动产登记在物权变动中的功能更是得以充分体现。我国属大陆法系国家,而大陆法系在物权变动模式上,基本采取登记生效主义和登记对抗主义两种模式。登记生效主义和登记对抗主义因其产生的立法背景以及各国国情不同,在对第三人的保护上各有侧重,且均形成一套完整统一的理论及法律体系,故能在本国顺利施行至今。而我国因处在特殊历史发展时期所形成的独特的经济和政治制度,使我们不能像大陆法系其他国家那样,在以上两种模式中直接照搬某一模式,故立法时在权衡两种模式各自利弊的基础上,作出了以登记生效为原则,以登记对抗为例外的规定,虽然在体系上有前后不统一的缺点,但该规定至少在目前看,还是适应我国独特的国情的。我国关于不动产登记的规定,目的在于维护民事领域当事人的合法权益,登记也因当事人申请而起,但因我国现在尚处于社会主义市场经济初期,故不动产登记在某些方面则不可避免带有公法色彩,则使得不动产登记在性质上难免产生公法和私法属性的交叉,但在本质属性上应当认定为民法属性。因我国尚未制定统一的不动产登记法,不动产登记部门较为零散,物权法仅对不动产登记的审查作出了原则性规定,从物权法的条文看,物权法还是侧重于由不动产登记机构在登记时尽量与不动产权利的实际状态一致,故从理论上分析,不动产登记机构的审查职责应当是实质审查为主,以形式审查为辅。但受各方面制约及客观条件的限制,不动产登记机构在登记时难免会出现登记与权利真实状态不一致,进而损害真实权利人合法权益情况的发生,不动产登记机构此时应当承担赔偿责任,归责原则采严格责任。在赔偿责任的承担上,又存在行政法与民法的交叉,而致产生国家赔偿和民事赔偿两种赔偿方式,物权法并未明确规定以何种方式来追究不动产登记机构的赔偿责任,故在不动产登记错误后的赔偿机制上,产生了行政赔偿和民事赔偿两种截然不同的结果,在具体救济时,全赖当事人自己作出选择。同时,国外对不动产登记错误的赔偿一般通过设立赔偿基金来解决,该种方式也可为我们所借鉴,以更好地节约权利人的诉讼成本,维护权利人的合法权益。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一部分 前言
• 第二部分 不动产登记的含义
• （一） 不动产的含义
• （二） 不动产登记的含义
• 1、登记的要义
• 2、登记的事项
• 3、登记的内容
• 第三部分 不动产登记的效力
• （一） 国外不动产登记效力的立法例
• （二） 我国不动产登记的效力规则
• 1、关于不动产物权变动模式的争论及选择
• 2、我国对不动产物权变动生效的例外规定
• （1） 无需登记的不动产物权变动情形
• （2） 实行登记对抗主义的物权变动情形
• （3） 不动产登记生效规则的具体应用
• 第四部分 不动产登记错误的法律救济
• （一） 不动产登记的性质
• （二） 不动产登记错误的赔偿责任
• 1、不动产登记机构的审查职责
• 2、赔偿机制
• （1） 不动产登记的赔偿责任
• ① 登记机构赔偿责任的归责原则
• ② 登记机构承担责任后的追偿权利
• （2） 我国不动产登记错误的赔偿机制
• 第五部分 结语
• 参考文献
• 致谢
• 学位论文评阅及答辩情况表