论文摘要
我国住房制度从国家福利转变为市场解决，这一重大改革催生了中国房地产业的繁荣，使得我国房地产业在短短十几年时间里获得了前所未有的迅猛发展。随着经济体制改革的不断深化，社会主义市场经济体制的不断完善，我国的住房制度将从国家、单位分配，彻底转为市场购买，可以预见，房地产业还将获得更大的、更迅猛的发展。由于房地产业关系到千家万户老百姓的切身利益，因此，社会对房地产业发展趋势关注度越来越高。受政治、经济、历史、文化等方面因素的影响，中国房地产业的发展具有明显的中国特色，房地产市场发育不规范，各方利益矛盾集中。其中，房地产梯级市场中十分重要的城市二手住房市场发育不规范，就是房地产业发展不够健康的重要表征之一。发达国家的历史经验表明，随着新建房屋即房地产开发的不断增加，城市二手住房市场将随之活跃，产值也将不断增大，直至超过房地产开发的产值。因此，研究规范城市二手住房市场的方法，寻找促使城市二手住房市场健康发展的途径，具有重要意义。本文选取城市二手住房市场作为研究对象，基于国外理论成熟的、应用广泛的特征价格理论，结合我国的具体实际情况，构建我国城市二手住房价格指数模型，以此寻求城市二手住房规范管理的途径。本文由六章组成。第一章绪论，论述了未来房地产市场重点将从新建住房(即房地产开发)转移到二手住房的必然性，阐述了建立一个权威的、科学的二手住房价格指数，对引导房地产市场健康发展的重要性。第二章对特征价格理论、房地产价格指数、二手住房价格指数的相关文献进行综合分析。第三章和第四章是本文的重点，根据特征价格理论，运用聚类分析法对城市二手住房市场进行了市场细分，着重研究了二手住房特征变量体系的设计，提出了我国城市二手住房价格指数模型。第五章对本文所提出的新的二手住房价格指数模型进行了实证研究，选用A市的二手住房数据，构建了A市的二手住房价格指数模型，验证了本文提出的理论模型的可行性。第六章为结论。