长沙市住宅市场泡沫及预警研究

论文摘要

改革开放以来,我国政府在解决住房投资不足,改善居民居住条件方面做了有益的探索。特别是1998年住房分配货币化的实施,城镇居民基本告别了住房严重短缺时代,进入到了增加住房面积与改善居住质量并重的新阶段。活跃的住宅市场在改善居民居住条件的同时,也拉动了房价的上涨,增加了居民的购房压力。人们开始质疑市场发展的健康程度,并引发了是否存在房地产泡沫的争论。本文以长沙市为例,旨在通过住宅市场泡沫含量的监测与评价,建立预警系统,从而判断未来市场泡沫含量的变化及走势,防止房地产泡沫对整个国民经济及城市居民正常生活的影响,促进住宅业的健康持续发展。本文首先从供给、需求、价格三个角度简要地分析了长沙市住宅市场近5年来的发展状况,并结合非均衡理论探讨了1992年至2005年期间市场演变的轨迹,发现长沙市住宅市场经历了供不应求、供过于求、供需基本平衡三个发展阶段。然后,以泡沫理论为基础,利用经济学相关原理对泡沫形成机理进行深入分析,指出投机性需求是泡沫形成的根本原因,并采用定量分析的方法测算出长沙市住宅市场投机度及历年泡沫积累量,结果表明长沙市住宅市场存在一定的投机性需求,泡沫积累量呈波动变化的特征,近年来泡沫累积量虽有所下降但调整速度较为缓慢。为了反映出不同阶段房价对整个住宅市场的影响程度,本文采用时差相关分析方法对住宅市场预警体系的总体构架及设计要点提出了设想,并借助BP神经网络的非线性拟合优势建立了较为合理的预警模型,预警结果表明,2007年长沙市住宅市场处于“中警”状态,住房价格相对于经济基本面的协调度出现了下降。最后,从住宅市场现状及泡沫分析结果结合长沙的实际分析了住宅市场中潜在的风险,并提出化解和防范住宅市场风险的相关措施,以此促进长沙住宅业的持续健康发展。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 插图索引
• 附表索引
• 第1章 绪论
• 1.1 选题背景与意义
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 选题意义
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 房地产泡沫相关理论研究及评述
• 1.2.2 房地产预警相关研究
• 1.2.3 总评述与启示
• 1.3 本文研究思路及主要内容
• 1.3.1 研究思路
• 1.3.2 研究主要内容
• 1.4 本文创新点
• 第2章 长沙市住宅市场分析
• 2.1 住宅市场供给分析
• 2.1.1 土地购置及开发
• 2.1.2 住宅开发投资
• 2.1.3 住宅供给量
• 2.2 住宅市场需求分析
• 2.2.1 市场购买力
• 2.2.2 住宅销售量
• 2.3 住宅价格分析
• 2.4 长沙市住宅市场非均衡分析
• 2.4.1 理论基础
• 2.4.2 住宅市场非均衡的实证分析
• 第3章 长沙市住宅价格泡沫分析
• 3.1 价格泡沫基本理论
• 3.1.1 投机与价格泡沫
• 3.1.2 价格泡沫的形成机理
• 3.2 泡沫投机度实证分析
• 3.2.1 数据与变量选择
• 3.2.2 泡沫投机度模型的建立
• 3.2.3 参数估计结果
• 3.2.4 计量检验
• 3.3 泡沫积累的过程分析
• 3.3.1 数量模型及测算结果
• 3.3.2 泡沫积累特征分析
• 3.4 本章小结
• 第4章 基于BP 神经网络的住宅市场预警
• 4.1 BP 神经网络预警基本原理
• 4.1.1 BP 神经网络概述
• 4.1.2 BP 预警建模方法
• 4.2 预警指标体系的建立
• 4.2.1 预警指标的选择
• 4.2.2 预警指标时差相关分析
• 4.2.3 警情的确定
• 4.2.4 警度的划分
• 4.3 BP 预警模型的建立
• 4.3.1 标选择及数据处理
• 4.3.2 预警模型结构及参数设置
• 4.3.3 神经网络的训练
• 4.3.4 神经网络预测精度的检验
• 4.3.5 长沙市住宅市场预警预报
• 4.4 本章小结
• 第5章 长沙市住宅市场潜在风险及防范措施
• 5.1 长沙市住宅市场潜在风险及问题
• 5.1.1 开发商囤积土地，造成土地供给稀缺的假象
• 5.1.2 房地产投机行为的发生，降低了市场对泡沫的消化能力
• 5.1.3 住房开发贷款额迅速增长，增加了银行信贷风险
• 5.1.4 住房供给结构不尽合理，增加了居民购房负担
• 5.2 风险防范相关措施
• 5.2.1 加强土地开发过程监管执法力度，抑制土地囤积行为的发生
• 5.2.2 严厉打击房地产投机行为，有效抑制市场泡沫增长
• 5.2.3 加强信贷管理，减低银行金融风险
• 5.2.4 控制总量平衡，调整市场供给结构
• 5.2.5 加强房价监控，建立市场预警体系
• 结论与展望
• 参考文献
• 附录A 攻读学位期间的学术成果
• 附录B MATLAB 语言BP 神经网络程序设计
• 致谢