商品房预售合同之预购人权益保护研究

论文摘要

通过商品房预售,不仅能使房地产开发商尽快回笼前期投入的资金,迅速筹措后期建设资金,而且能使购房者提前获取稳定的房源。因此商品房预售形式受到市场的普遍认同。对于活跃房地产市场促进居民住房条件改善起着积极的作用,但是在商品房预售过程中预售合同履行的时间跨度大不确定因素多,同时购房人和出卖方在经济实力信息掌握能力上的悬殊差距决定了购房人在当事人间处于明显的弱势地位,其权益极易受到侵害。在我国现行法律体系下,深入探讨保护购房人合法权益的有效机制正是本文目的之所在。本文分为五个部分:第一部分,首先解决商品房预售合同的法律性质,将商品房预告合同与预约合同、期货买卖合同、分期付款买卖合同相对比,揭示出商品房预售合同性质是属于远期交货合同,并由此阐明在法律适用上应适用最相类似的买卖合同一般规定来处理。第二部分,对预购人权益的性质进行了研究,得出预购人的权益具有期待权的性质,并从预告登记制度出发提出了我国物权法的不足和完善。第三部分,本部分是对预购人权益的成立时间研究,预购人权益的成立时间即商品房预售合同的生效之时。第四部分,本部分对预购人的权利内容进行了列举和分析。并从预购人权益的受损现状,分析了预购人权益受损的原因和主要形式。第五部分,针对前文没有提及的保护预购人权益的措施予以补充,如用《消法》来保护预购人权益,加强行政监管和预购人自我保护等方面,并针对具体的问题提出了完善建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 第1章 商品房预售合同
• 1.1 商品房预售制度
• 1.2 商品房预售合同
• 1.2.1 商品房预售合同的概念
• 1.2.2 商品房预售合同的性质
• 1.2.3 商品房预售合同的主体
• 第2章 预购人权益的性质
• 2.1 期待权的概念
• 2.2 期待权性质分析
• 2.2.1 期待权本质上是一种债权
• 2.2.2 期待权具备物权的特征
• 2.2.3 期待权并不是典型意义上的债权
• 2.3 赋予预购人权益物权化效力的必要性
• 2.3.1 实践中蓬勃发展的新型交易方式的需要
• 2.3.2 期待权的性质特征决定了其需要予以特殊保护
• 2.3.3 建造商品房本身在技术、手续上繁杂，易形成纠纷
• 2.3.4 商品房预售合同涉及的法律关系复杂，易造成权利冲突
• 2.3.5 预购人的弱势地位使他们的权利极易遭受破坏
• 2.4 预告登记制度的建立和完善
• 2.4.1 预告登记制度概述
• 2.4.2 我国物权法关于预告登记制度的规定
• 2.4.3 对预告登记制度的立法完善建议
• 第3章 预购人权利成立
• 3.1 商品房预售合同的生效要件
• 3.1.1 商品房预售合同的主体适格
• 3.1.2 商品房预售合同的形式合格
• 3.2 登记备案不能成为合同的生效要件
• 3.3 商品房不具备预售条件时对预购人权益的影响
• 第4章 预购人的权益现状
• 4.1 预购人权益内容
• 4.1.1 预购人作为一般合同当事人应享有的权益
• 4.1.2 预购人作为消费者应享有的基本权利
• 4.2 预购人权益现状分析
• 4.2.1 预购人权益受损形式
• 4.2.2 预购人权益受损原因
• 第5章 预购人的权益保护的完善措施
• 5.1 用《消法》保护预购人的权益
• 5.1.1 是消费者保护发展的需要
• 5.1.2 是房地产业健康发展的需要
• 5.2 行政机关的有效监管
• 5.3 加强商品房预购人的自我保护
• 结语
• 参考文献
• 致谢