房屋承租人优先购买权的行使研究

论文摘要

房屋承租人优先购买权制度,是民法的一项重要制度。它是合同自由和意思自治原则对保护社会弱者利益让步的产物,反映了法律对弱势群体利益的关切和保护精神,是国家干预经济生活在法律上的反映。在当代该制度也顺应了现代物权观念从注重所有到注重利用的转变。该项法律制度在我国的民事立法中很早就已确立,但是,我国现行法律对其规定极为粗疏、简略,司法实践中易生歧义,缺乏操作性,造成司法实践中法律适用的困难和混乱,执法不统一,严重损害了承租人的优先购买权,影响其功能的发挥,无法满足解决实际问题的需要,完善相关方面的规定就显得十分必要和迫切。有鉴于此,本文在我国现有法律规定的基础上,将立法和理论结合案例,着重实际运用,针对我国现行房屋承租人在行使优先购买权过程中暴露出该制度的不足和缺陷进行探讨和研究,比较和借鉴了国外立法,提出完善该制度的立法建议,以期能够使承租人充分行使优先购买权和维护交易安全。全文除引言与结束语外共分为四部分。第一部分,首先从我国现行有关房屋承租人优先购买权的法律规范入题,从整体上了解我国现行有关这方面的立法现状。其次,分析了房屋承租人优先购买权的立法目的。法律是现实生活的反映,任何一项法律制度都反映一定的立法目的。承租人优先购买权的立法,具有保护社会弱者、稳定经济秩序、提高经济效益、促进社会和谐等目的,在社会生活中有其存在的合理性和必要性。第二部分,阐述了房屋承租人优先购买权的成立和行使主体。文章在该部分中首先论述了优先购买权的成立。租赁合同一旦有效成立,其合同中当然包含了承租人享有优先购买权的内容。其次,论述了行使权利的主体。权利的主体是解决权利的归属问题。承租人优先购买权一般不能继承或转让。房屋转租的,次承租人不能成为优先购买权行使的主体,优先购买权仍然由承租人享有和行使。第三部分,论述了承租人优先购买权的行使条件和行使方式。对于优先购买权的行使条件,笔者主要从优先购买权行使的出租人通知、同等条件和一定期限这三个方面来论述。出租人通知,是承租人得以行使优先购买权的必要前提。承租人须以同等条件表示购买,这是先买权行使的实质条件。法律之所以规定同等条件,是平衡了各方的利益,以保护各方的利益不受侵害。对“同等条件”,应认定为“可替代条件”,即第三人的条件能为承租人履行。承租人须在一定期限内行使优先购买权,逾此期限未作表示的,视为放弃。法律规定承租人行使优先购买权的3个月的期限太长,已不适应现代市场经济条件下的财产流转快捷的要求,应大大缩短。参照国外立法,结合交易习惯,权衡利弊,建议期限缩短为15日。承租人优先购买权的行使期限,从承租人收到出租人通知之日起计算。第四部分,对房屋承租人优先购买权行使中的权利冲突进行分析。在权利冲突中,某一项权利的行使必然要排斥其他权利的实现。本文分析了承租人之间,承租人与共有人之间,承租人与善意第三人之间发生的权利冲突。解决权利冲突问题,应根据“两利相权取其重”的原则进行处理。本文结束语部分,指出在完善立法和处理司法案件中,对承租人优先购买权,既要保障承租人充分行使权利,又要防止承租人滥用优先购买权以致损害出租人和第三人的合法权益,在这三者之间寻求平衡。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 引言
• 一、我国房屋承租人优先购买权的立法现状和立法目的
• （一） 我国房屋承租人优先购买权的立法现状
• 1. 法律
• 2. 行政法规、部委规章
• 3. 地方性法规、规章
• 4. 司法解释
• （二） 房屋承租人优先购买权的立法目的
• 1. 保护社会弱者
• 2. 稳定经济秩序
• 3. 提高经济效益
• 二、房屋承租人优先购买权的成立和行使主体
• （一） 房屋承租人优先购买权的成立
• （二） 房屋承租人优先购买权的行使主体
• 三、房屋承租人优先购买权的行使条件和行使方式
• （一） 基本案情和争执焦点
• （二） 房屋承租人优先购买权的行使条件
• 1. 前提条件——出租人通知
• 2. 实质条件——同等条件
• 3. 期限条件——一定期限
• （三） 房屋承租人优先购买权的行使方式
• 四、房屋承租人优先购买权行使中的权利冲突及处理
• （一） 房屋承租人之间优先购买权的冲突及处理
• （二） 房屋承租人优先购买权与共有人优先所有权的冲突及处理
• 1. 据以研究的案例
• 2. 房屋承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突处理
• 3. 本案的分析和处理
• （三） 房屋承租人优先购买权与善意第三人所有权的冲突及处理
• 1. 案件基本情况和问题思考
• 2. 我国不动产善意取得法律规范
• 3. “善意”的含义和不动产登记公信力
• 4. 房屋承租人优先购买权与善意第三人所有权的冲突处理
• 5. 本案的分析和处理
• 结束语
• 参考文献
• 致谢
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