论文摘要
近年来商品房市场价格出现大幅波动,商品房预售纠纷尤其是发生在认购阶段针对商品房认购书的纠纷增加。一般认为,商品房认购书属商品房买卖合同的预约合同性质。对商品房认购书的研判,与预约理论密不可分。从“预约”在世界各国及地区的语词使用及法律和学理定义来看,其要点在于对未来的规划性、意思表示的协定性、标的行为的义务性以及地位的阶段性。由此归结,本文对预约定义如下:预约是谈判当事人为将来订立特定内容的本约而签订的书面协议。预约起源于罗马法中的要物契约,因其具有分担交易风险和降低谈判成本的作用,而拓宽至其它非要物契约,其理论基础是合同自由理论、诚实信用和公平交易理论、经济效益理论与合同的生活史理论。目前世界上对预约主要有二种立法例,即应用于个别契约的立法例与适用于一般契约的立法例。从外国的立法情况看,主要对预约内容确定性和详备程度及违反预约的法律责任的规定存在分歧。商品房认购书是开发商与购房人在订立商品房买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纠案件适用法律若干问题的解释》首次引入预约理论对认购书的性质和定金处理规则作了规定,本文在此基础上进一步分析实务中认购书的形式与内容,与相关概念进行辨析,认定大多商品房认购书属预约性质,在特定情况下,也可转化为本约,并深入分析了商品房认购书构成预约及转化为本约的关键要素。从有利于保护购房消费者、实现诚信、经济效益原则出发,本文认为,将认购书绝对化的认定为行将谈判的预约欠妥,大多认购书在预约理论框架内应属带未决条款的预约,即认购书规定了商品房买卖的大部分主要条款,双方有义务就其他未决条款进行谈判,如无法议定,可由法院按法律规定或交易习惯进行填充确定。违反商品房认购书的责任有缔约过失责任说、违约责任说及混合责任说,本文采违约责任说。违反商品房认购书,即应承担相关违约责任。认购书中的定金具有立约定金与违约定金双重属性,而不宜认定为解约定金。针对实务中开发商因房价飚升而无意与认购人签订买卖合同引发的大量纠纷,本文认为,购房人要求开发商赔偿房价上涨与原认购价的价差在法律适用和理论论证上不存在障碍,对违约方仅作定金处罚或调低差价赔偿额均与我国相关法律规定及预约理论不符,否则结果相当于鼓励违约,有悖公平。对于继续履行能否作为认购书的违约责任形式,本文采折衷说,即对于属行将谈判预约的认购书,不能强制继续履行订立本约;对于属带未决条款预约的认购书,当事人可要求继续履行,由法院填充未决条款,在交易内容经判决确定后,当事人可继而要求实际履行买卖义务;对于属本约的认购书,当事人可直接要求对方履行合同。在以商品房认购书为标本对相关预约理论进行研探基础上,本文进一步对我国的预约立法及商品房认购书相关法律规定的完善提出方案设想。