城市土地资产证券化融资模式及风险控制研究

论文摘要

在加快城市化进程中,土地扮演了重要的角色。城市土地储备制度是我国城市土地管理领域的一项制度创新,对规范城市土地市场,促进土地资源集约和合理利用起到了积极的作用。然而,土地储备机制的运行总是伴随着资金的运动,土地储备资金不足和融资结构的不合理已成为制约城市土地储备机制发展与完善的主要因素。因此拓宽土地储备融资渠道,寻求土地资产证券化路径非常必要。目前我国土地资产证券化实践还处于探索阶段,土地资产证券化理论研究仍处于零星状态,缺乏对土地资产证券化本质、动因及融资模式的深入研究。本文以经济学、金融学、管理学理论为指导,通过理论研究与实证研究相结合、定性研究与定量研究相结合、比较研究与对策研究相结合、微观研究与宏观研究相结合的方法从融资创新的角度提出城市土地资产证券化融资模式及风险控制的对策。土地资产证券化是以土地收益或者土地贷款作为担保发行证券的过程,属于一种金融创新,其根本目的是为了融资,即创造一种信用高、流动性强、对不同类型投资者都具有吸引力的证券。土地资产证券化是拓宽融资渠道、改善融资结构、维护金融稳定的必然选择。土地资产证券化融资方式作为一种全新的探索,需要健全的法律法规,有效的市场机制和完善的操作技术等。就目前而言,尝试土地信托计划和土地专项资产管理计划值得重视,对拓宽土地储备融资渠道,完善我国土地储备融资体系,具有现实意义。士地专项资产管理计划因其突出的综合经济效应,有望得到广泛运用,它是具有中国特色的企业资产证券化形式,是在我国现有市场环境和监管背景下的创新性试点。论文主要研究内容如下:(1)从梳理资产证券化国内国外研究成果入手,结合我国资产证券化的最新运行实践,分析了当前土地储备融资现状及其风险,阐述了土地资产证券化研究的意义;将制度经济学中的制度变迁理论运用于金融产品创新的分析中,诠释了资产证券化的经济内涵;通过对资产证券化基础理论和核心原理的分析,构建了城市土地资产证券化融资模式研究的基础理论框架。(2)构建了科学、可行的土地专项资产管理计划融资模式。本文在对国内外土地证券化不同融资模式进行分析与评价的基础上,运用资产证券化基本原理,突出结构性融资的优势,构建了政府主导型的土地专项资产管理计划融资模式。(3)从定性角度全面分析了土地资产证券化的风险类型;建立了风险分析指标体系;运用模糊评价法提出了土地专项资产管理计划风险评价模型;构建了风险控制的完整体系。(4)从宏观和微观两个层面并结合土地抵押贷款证券化和土地专项资产管理计划融资模式分析了土地资产证券化的金融效率。确立了融资效率评价指标设计的原则,构建了一个多角度、多层次的土地储备机构融资效率评价指标体系,并运用模糊综合评价法和层次分析法相结合的方法建立了土地储备机构融资效率评价模型。(5)结合武汉新区土地储备的现状,提出了基于现有制度环境基础上的土地储备、开发项目融资证券化应用模式,即股权类土地信托计划和土地专项资产管理计划模式,并设计了两种不同融资模式的交易结构和操作步骤。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 选题背景及研究意义
• 1.1.1 当前土地储备融资现状及其风险
• 1.1.2 土地资产证券化意义
• 1.2 国内外研究现状概述
• 1.2.1 关于资产证券化（ABS）的研究
• 1.2.2 关于土地资产证券化的研究
• 1.3 研究内容及研究方法
• 1.3.1 研究内容
• 1.3.2 研究方法
• 第2章 土地资产证券化相关理论基础
• 2.1 资产证券化的基础理论
• 2.1.1 资产证券化的概念与特点
• 2.1.2 资产证券化的基本原理
• 2.2 制度变迁理论与资产证券化
• 2.2.1 制度变迁理论及其核心原理
• 2.2.2 资产证券化的利益驱动模型
• 2.3 土地资产证券化基本涵义及分类
• 2.3.1 土地资产证券化基本涵义
• 2.3.2 土地资产证券化的分类
• 2.4 土地资产证券化的实质动因
• 2.4.1 土地资产证券化实质
• 2.4.2 土地资产证券化动因
• 2.5 本章小结
• 第3章 城市土地资产证券化融资模式研究
• 3.1 土地信托计划
• 3.1.1 土地信托计划的分类
• 3.1.2 土地信托计划的利弊分析
• 3.1.3 土地信托计划的发展趋势分析
• 3.2 土地债券
• 3.3 房地产信托投资基金
• 3.3.1 REITS的定义
• 3.3.2 REITS的运作模式
• 3.3.3 REITS的两种发展模式
• 3.4 产业投资基金
• 3.4.1 产业投资基金定义及其特点
• 3.4.2 产业投资基金操作流程
• 3.4.3 发展产业投资基金存在的障碍分析
• 3.5 土地抵押贷款证券化
• 3.5.1 土地抵押贷款证券化应具备的条件
• 3.5.2 土地抵押贷款证券化融资模式
• 3.6 土地专项资产管理计划融资模式（LSAMP）
• 3.6.1 土地专项资产管理计划的交易结构优化
• 3.6.2 土地专项资产管理计划的操作流程
• 3.6.3 土地专项资产管理计划的优势分析
• 3.7 本章小结
• 第4章 土地资产证券化风险识别及风险控制
• 4.1 土地资产证券化风险分析
• 4.1.1 政策法律风险
• 4.1.2 交易结构风险
• 4.1.3 信用风险
• 4.1.4 提前偿还风险
• 4.1.5 利率风险
• 4.1.6 税收风险
• 4.1.7 流动性风险
• 4.2 土地资产证券化风险的度量
• 4.2.1 土地抵押贷款提前偿还风险的度量模型
• 4.2.2 土地专项资产管理计划风险模糊评价模型
• 4.3 土地资产证券化的风险控制体系
• 4.3.1 健全土地储备法律法规
• 4.3.2 明确资产证券化监管原则
• 4.3.3 建立和完善我国的信用评级和信用增级制度
• 4.3.4 实施完备的资产证券化会计税收制度
• 4.3.5 提前偿还风险的控制
• 4.3.6 承销和发行过程中风险控制
• 4.3.7 证券发行后营运过程中存在的风险防范
• 4.4 本章小结
• 第5章 土地资产证券化效率评价
• 5.1 资产证券化效率的代表性理论
• 5.1.1 资本结构优化的资产证券化理论
• 5.1.2 资产证券化的风险配置理论
• 5.1.3 减少信息成本的资产证券化
• 5.1.4 促进分工的资产证券化
• 5.2 土地资产证券化微观效率
• 5.2.1 提升企业价值
• 5.2.2 完善公司融资结构和资产负债结构
• 5.2.3 增加企业未来现金流
• 5.2.4 有效地降低投资风险
• 5.3 土地资产证券化宏观效率
• 5.3.1 资产证券化的创新意义
• 5.3.2 资产证券化有利于实现金融资源配置优化
• 5.3.3 资产证券化将搭建起不同金融市场的融通桥梁
• 5.3.4 资产证券化有利于金融体系内部风险转移
• 5.3.5 资产证券化对货币政策的影响
• 5.4 土地储备机构融资效率评价体系的构建
• 5.4.1 效率评价指标的设计原则
• 5.4.2 土地储备机构融资效率评价指标集的构建
• 5.4.3 土地储备机构融资效率评价模型
• 5.5 本章小结
• 第6章 武汉新区土地资产证券化融资模式设计
• 6.1 土地信托计划模式
• 6.2 土地专项资产管理计划模式
• 6.2.1 土地资产证券化项目的基本情况
• 6.2.2 土地储备和供应计划安排
• 6.2.3 融资方案
• 6.2.4 财务评价
• 6.2.5 风险分析
• 6.2.6 土地专项资产管理计划的两种设计模式
• 6.2.7 土地专项资产管理计划的交易结构
• 6.2.8 产品结构
• 6.2.9 发行费用
• 6.2.10 收益分析
• 6.2.11 资金的募集使用与分配
• 6.3 本章小结
• 第7章 全文总结与研究展望
• 7.1 全文总结
• 7.2 主要创新点
• 7.3 研究展望
• 参考文献
• 在读期间参加的科研项目
• 在读期间发表的论文
• 致谢